房地产行业3月月报：行业景气度继续小幅回升，竣工大幅度改善-20230426-东兴证券-58页_2mb

房地产行业3月月报总结

核心内容概述

2023年3月，房地产行业景气度继续小幅回升，但仍处于较低水平。新房销售市场在政策支持和经济复苏背景下有所回暖，尤其是东部地区销售面积和金额显著上升。二手房市场销售热度延续，成交量持续回暖。新开工市场依旧疲软，但竣工面积大幅改善，显示“保交楼”政策初见成效。开发投资降幅扩大，主要受设备购置下降影响，但建筑工程和土地市场有所复苏。居民存贷款意愿增强，中长期贷款增速放缓，房贷利差问题影响销售数据。总体来看，政策支持和市场修复为行业带来一定回暖，但销售恢复和投资回升仍面临不确定性。

主要观点

• 行业景气度：房地产开发景气指数为94.71，较前值小幅回升，但仍处于低景气水平。
• 新房销售：销售面积同比微跌，但销售额同比转增，尤其是东部地区销售面积显著回升，带动均价上涨。
• 二手房销售：8城二手房销售面积同比大幅增长，70大中城市二手住宅价格整体环比上涨。
• 库存水平：新房中期库存和去化周期下降，二手房挂牌量增幅收窄。
• 新开工与竣工：新开工持续疲软，但竣工大幅改善，显示行业交付能力提升。
• 开发投资：开发投资降幅扩大，但建筑工程和土地市场有所回暖。
• 土地市场：全国土地成交面积同比降幅扩大，溢价率上升，显示市场逐步回暖。
• 居民存贷款：居民存款意愿增强，中长期贷款增速放缓，可能与房贷利差有关。

关键信息

新房销售市场

• 2023年3月商品房销售面积同比增速为-3.5%，前值为-3.6%。
• 商品房销售金额同比增速为6.3%，前值为-0.1%。
• 住宅销售金额同比增速为8.8%，前值为3.5%。
• 东部地区销售面积和金额同比显著回暖，中西部地区销售同比进一步下滑。
• 一线城市销售同比显著回暖，二线城市销售环比增速最高。
• 现房销售均价低于期房，且差距扩大，反映市场对期房的偏好。

二手房销售市场

• 8城二手房销售面积同比增速为93.7%，前值为131.6%。
• 70大中城市二手住宅价格同比增速为-2.95%，前值为-3.39%。
• 二手房价格整体环比上涨，一线城市环比增速最高。
• 90-144平米改善型户型价格环比增速最高，显示政策对改善型需求的拉动。

库存水平

• 房屋中期库存水平为7,203.65百万平，较前值下降。
• 房屋去化周期为55.5个月，较前值下降。
• 二手房挂牌量指数当月环比增速为4.3%，前值为58.7%，增幅明显收窄。

开工与竣工

• 房屋新开工面积同比增速为-29.03%，前值为-9.35%。
• 房屋竣工面积同比增速为32.02%，前值为8.02%，显示“保交楼”政策效果显现。

开发投资

• 开发投资金额同比增速为-7.2%，前值为-5.7%，降幅扩大。
• 建筑工程投资回暖，但设备购置降幅扩大，拖累整体投资增速。

土地市场

• 全国住宅建设用地成交面积同比增速为-26.1%，前值为-1.5%，降幅扩大。
• 住宅用地和商办用地溢价率均有所上升，分别为7.0%和6.8%。

到位资金

• 房企到位资金同比增速为2.8%，前值为-15.2%，资金面明显改善。
• 定金及预收款同比增速为13.5%，个人按揭贷款同比增速为19.9%，显示销售回暖和信贷支持。

居民存贷款

• 住户部门中长期贷款同比增速为-11.06%，个人按揭贷款同比增速为1.93%，显示居民贷款意愿增强。
• 12个月累计存贷款差额水平有所收窄，但3月差额明显扩大。

投资策略

• 推荐具有信用优势的优质央企、国企和有望受益于融资端支持的优质民企。
• 优质头部房企将受益于融资政策支持，进一步优化资产结构。
• 龙头房企如保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等将有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会。

风险提示

• 行业政策落地不及预期。
• 盈利能力继续下滑。
• 销售不及预期。
• 资产大幅减值。