20130904-招商证券-商业地产研究专题_美国篇_以史为鉴_可知兴替_38页_2mb

文档总结

核心内容

本报告分析了美国商业地产的发展历程、现状及对我国商业地产发展的启示，重点讨论了购物中心和写字楼的发展阶段、结构特点及未来趋势。同时，报告介绍了美国REITs的运作模式、发展历史、结构演变及行业现状，并对比了中国商业地产的发展情况。此外，报告还提供了重点公司财务指标和投资建议。

主要观点

美国商业地产

• 美国商业地产在世界范围内处于领先地位，拥有成熟的开发和运营模式。
• 服务业的快速发展是美国商业地产兴起的主要动力，而住宅市场趋于饱和促使商业地产发展。
• 美国REITs的税收优惠政策促进了其快速发展，REITs在融资、管理、收益等方面具有优势。
• 美国商业地产市场结构稳定，中小型购物中心占比高，超大型购物中心较少但具有较高收益。

中国商业地产

• 中国商业地产仍处于快速发展阶段，未来增长空间较大。
• 一线城市写字楼供应紧张，租金上涨；二线城市供应过量，空置率偏高。
• 中国购物中心发展呈现阶段性特征，目前处于快速发展期，未来将向理性回归。
• 中国商业地产发展受人口结构、经济水平和政策影响较大。

关键信息

美国商业地产发展阶段

• 工业化初期（1820-1870）：铁路业发展，市中心商业区形成。
• 工业化中期（1870-1950）：工业产值上升，写字楼市场开始发展。
• 服务业发展期（1950-1990）：服务业兴起，写字楼市场进入小高潮。
• 服务业成熟期（1990至今）：服务业增长稳定，商业地产寻求创新。

美国REITs发展历史

• 1960-1967：初期缓慢发展，REITs法规出台。
• 1969-1974：第一个发展高潮，抵押型REITs迅速发展。
• 1975-1986：没落重整期，受石油危机影响，行业陷入低谷。
• 1986-1991：全面恢复期，REITs法规修订，行业复苏。
• 1991-2012：高速发展期，税收优惠降低，REITs规模扩大。

中国商业地产发展阶段

• 80年代：自发探索，传统百货升级。
• 90年代：主动尝试，借鉴发达国家模式。
• 2000年至今：全面狂潮，购物中心数量快速增加。
• 未来十年：理性回归，注重前期规划和运营规范。

重点公司财务指标

商业地产发展对比

美国与中国的购物中心发展

• 美国购物中心发展经历了萌芽期、快速成长期、社会适应期和成熟饱和期。
• 中国购物中心发展尚处于快速扩张阶段，未来将进入理性发展阶段。

美国与中国的写字楼发展

• 美国写字楼市场发展成熟，空置率稳定，租金水平较高。
• 中国写字楼市场仍处于发展初期，一线城市供应紧张，二线城市供应过剩。

REITs发展对比

• 美国REITs拥有更成熟的法律法规和税收优惠政策，推动其快速发展。
• 中国REITs发展尚不成熟，融资方式较为单一，行业风险偏高。
• REITs相比房地产直接投资，具有更高的流动性、收益稳定性和管理专业性。

风险提示

• 部分二三线城市商业地产供应过量，存在空置率高企的风险。
• 中国商业地产未来需注重市场调控和理性发展，避免盲目扩张。

图表目录摘要

• 图1：美国产业结构转型史
• 图2：美国GDP与增速
• 图3：中国GDP与增速
• 图4：美国产业结构GDP占比
• 图5：中国产业结构GDP占比
• 图6：美国人均GDP与服务业占比
• 图7：中国人均GDP与服务业占比
• 图8：美国人口总量与增速
• 图9：美国人口结构分布图
• 图10：美国人口结构与商业地产
• 图11：美国适龄购房人口（25-44）总量
• 图12：美国商业地产REITs价格指数
• 图13：美国住宅套数总量与增速
• 图14：美国住宅空置率
• 图15：美国购物中心发展四部曲
• 图16：新增大型购物中心数量与可租赁面积
• 图17：沃尔玛1973年商店布局
• 图18：沃尔玛1962年第一家店
• 图19：波士顿市中心Quincy Market
• 图20：芝加哥直立购物中心Water Tower Place
• 图21：明尼苏达 Mall of America 外景
• 图22：明尼苏达 Mall of America 内景
• 图23：北京奥特莱斯分布图
• 图24：全国一二线购物中心布点图
• 图25：中国零售物业2013年租金
• 图26：中国零售物业2013年空置率
• 图27：购物中心2012新增租赁面积与在建面积
• 图28：写字楼新增租赁面积
• 图29：第三产业GDP占比
• 图30：第三产业就业人口占比
• 图31：美国写字楼存量与人均占有写字楼面积
• 图32：中国写字楼存量与人均占有写字楼面积
• 图33：中国一二线城市2013Q1年空置率
• 图34：中国一二线城市2013Q1年租金
• 图35：中国一二线城市写字楼空置率走势
• 图36：中国一二线城市写字楼租金走势
• 图37：传统REITs结构
• 图38：UPREITs结构
• 图39：DOWNREITs结构
• 图40：美国REITs总市值和个数
• 图41：美国REITs按物业类分结构
• 图42：十大REITs和房地产开发商平均市值与营收
• 图43：十大REITs和房地产开发商ROA、ROE
• 图44：美国2012年前十大办公楼REITs的ROE
• 图45：美国2012年前十大办公楼REITs的净利率
• 图46：美国2012年前十大零售REITs的ROE
• 图47：美国2012年前十大零售REITs的净利率
• 图48：西蒙地产上市以来营收与增速
• 图49：西蒙地产2012年收入结构
• 图50：西蒙地产物业数量及可租赁面积发展
• 图51：波士顿地产主营收入与增速
• 图52：波士顿地产2012年不同地区收入占比
• 图58：房地产行业历史PE Band
• 图59：房地产行业历史PB Band

结论

• 美国商业地产发展成熟，具有较强的市场竞争力和稳定的收益。
• 中国商业地产正处于快速发展阶段，未来有较大增长空间。
• REITs在美国发展迅速，而在中国仍处于发展初期，需进一步完善法规和市场机制。
• 重点公司具有较强的市场表现和投资潜力，建议重点关注。