20130923-安信证券-房地产行业_一线城市销量明显回升_价格领涨全国_15页_1mb

报告摘要

2013年9月23日房地产行业分析总结

核心内容

2013年9月23日的房地产行业分析指出，全国房地产市场呈现明显分化趋势，一线城市在价格和成交量上表现优于二、三线城市，但整体成交量仍处于低位。此外，流动性趋紧、企业回归一二线城市、行业周转速度放缓成为影响房地产行业发展的三大长期问题。

主要观点

房价涨幅分化
- 全国70大中城市8月商品住宅房价同比上涨7.9%，环比上涨0.8%，其中一线城市涨幅最大，同比上涨18.8%，环比上涨1.5%，成为全国涨幅前四的城市。
- 一线城市房价涨幅远高于二、三线城市，二、三线城市同比涨幅分别为9.4%和6.3%，但环比增速相对稳定。
成交量分化明显
- 一线城市成交量环比有所回升，但同比仍为负增长（-6.0%），而二、三线城市成交量继续下滑，三线城市同比下滑15.1%，二线城市同比下滑9.1%。
- 全国商品住宅销售面积和金额分别为8659万平和5146亿元，同比分别增长9.5%和13.9%，但环比仅增长0.01%和-0.3%。
库存去化周期分化
- 一线城市去化周期为5.6个月，低于二、三线城市（分别为10.1个月和13.7个月）。
- 一线城市库存同比小幅下降，同比变动-12.6%，去化周期同比下降1.8个月；三线城市库存同比大幅上升，同比变动+36.9%，去化周期同比上升1.1个月。
行业整体表现不佳
- 申万地产指数下跌3.36%，在23个一级行业中排名靠后，万科A、保利地产、招商地产、金地集团等龙头房企跌幅较大。
- 投资评级为同步大市-A，认为短期内难有趋势性机会，再融资主题值得关注，并看好具有高预收账款、低估值、业绩增长潜力的公司。

关键信息

一、房价与成交量

全国房价涨幅：8月商品住宅房价同比上涨7.9%，环比上涨0.8%。
一线城市房价：同比上涨18.8%，环比上涨1.5%。
二线城市房价：同比上涨9.4%，环比上涨0.9%。
三线城市房价：同比上涨6.3%，环比上涨0.8%。
一线城市成交量：同比-6.0%，环比+14.5%。
二线城市成交量：同比-9.1%，环比+0.8%。
三线城市成交量：同比-15.1%，环比+12.8%。

二、二手房市场

17个城市二手房周成交面积为107.0万平，同比-2.6%，环比-8.7%。
一线城市二手房成交量同比-2.0%，环比-5.4%；北京、深圳成交量表现相对较好。
三线城市成交量同比-28.4%，环比+1.7%。

三、库存情况

26个城市一手房可售套数为130.1万套，同比+8.6%，环比+1.0%。
一线城市去化周期为5.6个月，二、三线城市分别为10.1个月和13.7个月。
北京、上海、广州、深圳去化周期分别为6.9个月、4.0个月、5.8个月、8.9个月，其中一线城市去化周期明显低于二、三线城市。

四、流动性与政策环境

央行连续三周净回笼资金，货币市场利率有所上升，季末及节日效应影响明显。
9月22日，1天/7天质押式回购利率分别上升61bp和42bp至3.59%和4.01%。
票据直贴和转贴利率分别上升18bp和12bp至6.72%和6.36%。

五、行业动态与公司公告

项目拓展：市北高新竞得土地，中房股份受让控股子公司股权。
融资动态：招商地产拟非公开发行股份募集资金，金科股份增加对子公司的担保额度。
其他公告：包括名流置业回购股票、东华实业股票延期复牌、华业地产股票质押等。

风险提示

金融体系去杠杆：可能影响房企融资能力。
经济增速下滑：可能对房地产需求产生负面影响。
再融资受阻：可能影响房企资金链稳定性。

投资建议

维持同步大市-A评级，认为短期内行业缺乏趋势性机会。
关注再融资主题，推荐以下三类公司：
- 预收账款高、有潜在集中释放可能的公司：香江控股、滨江集团、华夏幸福。
- 估值极低、业绩动力强劲的公司：冠城大通。
- 优质地产股，历来依靠融资实现高增长的公司：阳光城、荣盛发展。

数据来源与图表说明

数据来源：Wind资讯、深交所、上交所。
图表说明：
- 图1：新房房价涨幅居于高位，一线城市领涨全国。
- 图2：8月新房环比涨幅加速。
- 图3：一线城市二手房房价涨幅继续拉大。
- 图4：二手房环比增速上升。
- 图5：48个城市周成交合计同比-5.6%。
- 图6：一线城市周成交大幅上升。
- 图7：一、二、三线城市周成交同比变动33%、-10%、-17%。
- 图8：17个城市二手房合计同比-2.6%。
- 图9：26个城市一手房合计需去化9.7个月。
- 图10：一线城市需去化5.6个月，低于二、三线城市。
- 图11：质押式回购利率1天/7天变动+61bp/+42bp。
- 图12：票据直贴和转贴利率变动+18bp/+12bp。

附注

报告发布日期：2013年9月23日。
分析师：万知。
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