房地产行业2018年中期投资策略：利率周期决定行业回暖，行业大洗牌迎接REITs-20180709-招商证券-65页-2mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产行业的投资策略，重点探讨了行业估值、未来销售趋势、行业洗牌特征、利率变化对行业的影响，以及政策调整对市场预期的引导作用。同时，报告还关注了物业管理、物流地产、长租公寓等细分领域的发展前景和投资机会。

板块相对估值分析

• 板块相对PE中枢下滑：主要由于房地产行业传统开发类板块成长速度放缓，与城镇化降速相匹配，同时毛利率下降导致整体估值拉低。
• 板块相对PB中枢稳定：PB估值主要反映行业ROE溢价，房地产行业仍具备支柱作用，因此估值中枢相对稳定。
• 估值偏离度接近历史最大值：当前板块估值较中枢位置偏离，但收益预期远大于风险。

行业洗牌特征

1. 集中度提高成为行业洗牌第一特征

• 总量见顶背景下高周转：随着城镇化进入后半场，行业集中度提升成为主要趋势。
• 龙头房企市占率提升：2017年TOP50房企市占率已提高至45.8%，预计到2020年TOP1-10市占率或接近50%。
• 市场广度与深度提升：龙头房企市场广度和深度持续提升，而中尾部企业则面临淘汰。

2. 存量新经济酝酿成长股，商办大洗牌迎REITs

• REITs成为新趋势：随着传统开发模式的转变，REITs作为新的高周转工具逐渐成为关注重点。
• 商办市场洗牌：一线城市写字楼租金和空置率下降，三四线市场供给过剩，推动行业优化。
• 物流地产优势明显：物流地产具备较高的投资回报率，成为存量新经济中的成长股代表。

2018年行业指标预测更新

利率变化与行业周期

• 利率见顶回落预示行业底部：10年期国债收益率于2017年Q4见顶，按揭利率于2018年Q2见顶，预示行业销量或于2018年Q3见底回暖。
• 行业短周期将改善：利率变化对房地产行业敏感，预示行业将进入改善阶段。
• REITs发展条件成熟：商业REITs股利收益高于市场利率，成为其发展的关键条件。

市场预期与短期干扰

• 棚改货币化创造当期需求：棚改货币化并非透支未来需求，而是创造和增加当期需求。
• 市场过度反应造就预期差：市场对短期干扰的过度反应可能带来投资机会。
• 行业资金链未触底：尽管资金链有所收紧，但未触及风险阈值，预计在2018年下半年有所改善。

投资策略与重点个股

• 板块超额收益可期：板块估值处于底部，重点城市销量边际改善，按揭利率改善，是行业beta的主要驱动因素。
• 关注重点公司：
  • 万科A：股价23.88元，18年PE为6.19，评级强烈推荐-A。
  • 保利地产：股价11.01元，18年PE为4.96，评级强烈推荐-A。
  • 华侨城A：股价6.31元，18年PE为3.99，评级强烈推荐-A。
  • 金地集团：股价9.54元，18年PE为4.08，评级强烈推荐-A。
  • 中南建设：股价6.18元，18年PE为7.02，评级强烈推荐-A。
  • 阳光城：股价5.73元，18年PE为5.26，评级强烈推荐-A。
  • 光大嘉宝：股价7.10元，18年PE为9.86，评级强烈推荐-A。
  • 南山控股：股价3.84元，18年PE为8.73，评级强烈推荐-A。

风险提示

• 流动性波动风险加大
• 长效政策超预期
• 信用风险超预期

行业洗牌背景与未来趋势

• 城镇化进入后半场：预计8年后接近70%城镇化率，行业进入洗牌期。
• 房地产对经济贡献下降：房地产行业对经济的贡献逐渐减少，但仍是重要组成部分。
• 变现模式变迁：房企逐渐从“开发+销售”转向“开发+销售+持有+金融”，REITs成为新趋势。

物业管理行业前景

• 市场大但格局分散：物业管理市场庞大，但集中度较低，品牌房企有较大发展空间。
• 物业管理面积增长：从2007年的98亿平方米增长至2017年的195亿平方米，复合增长率达6.6%。
• 整合趋势明显：百强企业市占率从2013年的16.3%提升至2016年的29.4%，十强企业市占率从4.9%提升至10.2%。

物流地产与长租公寓

• 高端仓储需求持续景气：电商、消费升级、第三方物流等因素推动高端仓储需求增长。
• 投资回报率优势：物流地产投资回报率高于其他类型物业，具备吸引力。
• 长租公寓发展阶段：目前处于规模扩张期，盈利空间较低，但未来有望通过规模效应和品牌输出提升盈利能力。

市场与政策影响

• 棚改政策调整：棚改货币化“因城施策”缓解市场对周期拉长的担忧。
• 信贷政策影响：信贷短期受压制，但融资渠道仍有改善空间。
• 资金链改善预期：预计2018年下半年资金链将有所改善，带动行业回暖。

结论

2018年房地产行业面临集中度提升和存量优化的洗牌过程，但整体仍具备投资价值。利率见顶回落预示行业将见底改善，板块估值处于历史底部，重点城市销量边际改善，按揭利率改善为行业提供支撑。同时，REITs和物流地产等新经济模式成为行业未来的重要增长点，投资策略应关注龙头房企和具备成长潜力的细分领域。