房地产行业2018年中期投资策略_利率周期决定行业回暖_行业大洗牌迎接REITs_63页_2mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容概述

本文聚焦于2018年中国房地产行业的发展趋势与投资策略，分析了行业周期、市场供需、政策影响及投资机会。重点探讨了利率周期对行业的影响、行业洗牌现象、REITs的发展前景以及重点公司的投资价值。

主要观点

利率周期与行业回暖

• 利率见顶回落预示房地产行业短周期将见底改善，预计2018年第三季度为行业底部。
• 无风险利率改善对房地产行业影响显著，尤其对销量和价格有正面作用。
• 龙头房企通过高周转和独特拿地模式对冲城镇化降速，行业利润率仍具备提升空间。

行业洗牌与REITs发展

• 未来8年商品房销售额中枢维持在13万亿左右，集中度提高是行业洗牌的第一特征。
• 存量新经济为成长股提供土壤，商办领域将迎来REITs发展。
• REITs是一种新的周转模式，非单纯融资工具，预计10年后将成为重要投资方式。

市场预期与短期干扰

• 市场对短期干扰的过度反应创造了预期差，棚改货币化创造了当期需求，而非透支未来。
• 行业资金链水平下行但未触发风险阈值，四季度或改善，信用风险低于一般制造业。

投资策略

• 建议关注板块超额收益和绝对收益，重点城市销量边际改善、按揭利率改善是主要判断依据。
• 需跳出集中度唯一逻辑，关注开发类个股的盈利能力。
• 推荐高周转型龙头（如万科A、保利地产）、低估值公司（如金地集团）以及高杠杆型公司（如中南建设、阳光城）。

关键信息

行业指标预测

• 销量：全国销量同比或降至-3%左右，2018年第三季度为底部，一二线城市率先改善。
• 新开工：下半年延续平缓下行，全年或降至5%左右。
• 投资：下半年或加快回落，全年或降至5%左右。

重点公司财务指标

行业洗牌表现

• 集中度提高：2020年预计top1-10市占率接近50%，top1-50门槛提升至750亿。
• 变现模式变迁：从全持有到全销售，REITs成为未来高周转方式。

物业管理与物流地产

• 物业管理市场庞大，未来仍有发展空间，品牌房企具备优势。
• 物流地产投资回报率相对较高，具备明显优势，尤其在二线城市。

长租公寓

• 长租公寓行业处于规模扩张期，盈利关键在于扩大规模与做强品牌。
• 需注意空置率和融资成本，确保盈利空间。

资金链与信用风险

• 销售回款是资金来源的大头，融资渠道仅是部分。
• 资金链水平下滑但未触发风险阈值，四季度或改善。

风险提示

• 流动性波动风险加大
• 长效政策超预期
• 信用风险超预期

结论

2018年房地产行业将经历短周期见底改善，重点城市销量边际改善和按揭利率边际改善将推动板块超额收益和绝对收益。行业洗牌将加速，集中度提高和存量经济转型为成长股提供机会。REITs作为新型投资工具，将在未来发挥重要作用。重点推荐高周转型龙头、低估值公司和高杠杆型公司，同时关注政策变化和市场预期差。