关于供给侧改革的思考系列之一：分化背离下的房地产周期走到了哪里？-20170907-川财证券-20页

分化背离下的房地产周期走到了哪里？

核心内容概述

本报告分析了当前房地产周期中出现的分化背离现象，指出传统的“销售—投资”传导链条已不再适用。通过对房地产投资构成的深入剖析以及从供给端构建新的预测框架，报告得出房地产投资在2017年三季度后可能转弱的结论，并对整体经济走势产生影响。

主要观点

• 房地产周期分化现象显著：自2015年以来，房地产市场出现了销售与投资脱钩的现象，尤其体现在城市分化和土地与销售背离上。
• 销售与投资关系变化：以往销售领先投资6-9个月，而本轮周期中，销售与投资的传导关系模糊，甚至出现阶段性走势相反。
• 政策影响显著：棚改政策和土地供给政策是导致房地产周期分化的主要原因。
• 供给端分析框架构建：传统销售导向分析框架失效，需转向供给端分析，重点考察施工面积、土地成交面积、自筹资金和土地购置费等指标。
• 房地产投资下行趋势：预计2017年三季度后房地产投资将转弱，对固定资产投资和经济增长形成拖累。

关键信息

一、房地产周期的分化背离

• 销售数据分化：一二线城市销售明显降温，三四线城市成为销售增长的主力。
• 棚改加速去库存：2015年后棚改显著提速，货币化安置比例提升，带动三四线城市销售。
• 土地供应政策变化：一二线城市放松供地指标，导致销售与投资脱钩。
• 销售与投资传导链条改变：销售不再能有效预测投资，需从供给端入手。

二、供给端分析框架

• 房地产投资构成：包括建安投资和其他费用，其中建安投资占74%，其他费用占24%。
• 建安投资预测：
  • 施工面积是建安投资的一致指标。
  • 土地成交面积和自筹资金是施工面积的先行指标。
  • 预计2017年8-12月建安投资同比增速分别为5.76%、5.73%、5.58%、5.61%、5.63%。
• 土地购置费预测：
  • 土地成交总价是土地购置费的先行指标。
  • 土地购置费预计在2017年8-12月同比增速分别为16.31%、19.61%、15.43%、7.06%、5.06%。
  • 土地购置费在其他费用中占比约70%，二者走势高度一致。

三、房地产投资走势预测

• 建安投资走势：预计2017年8月建安投资同比增速为5.76%，随后逐渐下降。
• 其他费用走势：预计2017年8月其他费用同比增速为18.01%，随后显著下滑。
• 房地产投资整体走势：预计2017年8月房地产投资累计值为69,900亿元，同比增长8.59%；随后增速逐渐放缓，预计在三季度后转弱。

四、结论

• 房地产投资下行：预计2017年三季度后房地产投资将转弱，对固定资产投资和经济增长形成拖累。
• 经济传导链条：房地产投资下降将导致固定资产投资增速回落，进而引发总需求收缩和通胀压力下降。
• 政策影响：土地供给政策和棚改政策的执行情况对房地产投资走势有重要影响。

风险提示

• 外部市场冲击：黑天鹅事件可能对市场造成剧烈波动。
• 价格波动：主要工业原料价格超预期调整可能影响成本。
• 需求不足：下游需求低于预期可能导致投资进一步下滑。

分析师信息

• 分析师：李皓舒
• 证书编号：S1100513120001
• 联系方式：021-68595169，lihaoshu@cczq.com

联系人信息

• 邸强：S1100115110011，021-68595165，diqiang@cczq.com
• 邵兴宇：S1100117070008，010-66495651，shaoxingyu@cczq.com

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• 成都：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041

附录

• 图表目录：

  • 图1：商品房销售周期
  • 图2：40大中城市商品房销售面积累计同比
  • 图3：房地产销售与开发投资完成额出现明显背离
  • 图4：房地产行业正在经历快速去化
  • 图5：棚改2015年后明显加速
  • 图6：货币化安置比例逐步提升
  • 图7：土地招拍挂制度迅速普及
  • 图8：土地购置费波动大于地产投资整体
  • 图9：土地供应紧张是长期趋势
  • 图10：北京市供应土地累积同比跳增
  • 图11：2017年以来土地购置面积同比转正
  • 图12：房地产开发投资构成
  • 图13：其他费用与土地购置费
  • 图14：建安投资和房屋施工面积
  • 图15：整体预测框架
  • 图16：房地产施工面积实际值与预测值
  • 图17：土地购置费累计同比预测
  • 图18：房地产投资实际值与预测值

• 表格目录：

  • 表格1：施工面积预测主要变量相关系数表
  • 表格2：历年各省棚改货币化目标及实际完成情况
  • 表格3：建安投资预测结果
  • 表格4：历年各省棚改货币化目标及实际完成情况
  • 表格5：其他费用预测结果
  • 表格6：房地产投资结果加总