20221112-中邮证券-房地产行业周报_稳楼市为何需要支持民企融资__39页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业的投资情况，重点围绕稳楼市的三大支点：稳需求、保交楼、稳主体，并结合资本市场表现、楼市动态及土地市场情况，为投资者提供参考。

主要观点

1. 稳楼市需要支持民企融资：

   • 楼市复苏缓慢，稳主体成为重要支点。
   • 民企在房地产行业中占比高，其信用修复有助于稳定市场信心。
   • 政策逐步完善，从稳需求、保交楼到稳主体，政策短板逐步补齐。

2. 资本市场表现：

   • A股与港股地产板块本周均跑赢大盘。
   • A股房地产板块涨跌幅为9.45%，港股地产建筑板块涨跌幅为11.53%。
   • 地产信用债发行和净融资额环比下降，信用利差走阔。

3. 楼市动态：

   • 新房和二手房成交面积环比下降，但二手房同比上升。
   • 库存环比上升，去化周期延长。
   • 不同城市表现差异较大，一线城市成交下滑明显，三四线城市去化周期较长。

4. 土地市场：

   • 百城土地供应和成交面积环比上升，溢价率上升。
   • 一线城市土地供应和成交面积环比下降，溢价率接近于零。
   • 三四线城市土地供应和成交面积环比上升，溢价率较高。

关键信息

1. 专题视点

• 稳楼市根本是稳信心：居民存款创新高，但购房信心不足，稳主体是关键。
• 稳需求政策充分发力：包括房贷利率下调、支持居民换房个税退税等，政策从监管强化逐步转向支持合理需求。
• 保交付进入实质推进阶段：政府通过专项借款等方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
• 稳主体政策逐步完善：通过民企债券融资支持工具、第二支箭等，支持民企融资，增强市场信心。

2. 资本市场

• A股房地产板块：本周涨跌幅为9.45%，跑赢沪深300 8.88个百分点，排名行业第一。
• 港股地产建筑板块：本周涨跌幅为11.53%，跑赢恒生指数 4.33个百分点，排名行业第二。
• 信用债市场：本周发行45.56亿元，净融资额-71.60亿元，信用利差环比走阔1.85BP。
• 信用债发行主体：包括合肥兴泰金融控股、信达地产、中国电建地产等。
• 信用债偿还主体：包括上海张江高科技园区开发、金辉集团、金科地产等。

3. 楼市动态

• 新房成交：本周46城成交面积295.4万m²，环比下降25.1%，累计同比下降33.4%。
• 二手房成交：本周13城成交面积117.8万m²，环比下降7.0%，同比上升48.8%。
• 库存情况：16城库存环比上升1.0%，同比上升3.6%。
• 去化周期：16城去化周期54.2周，同比上升17.6%。
• 成交均价：一线城市环比下降8.7%，同比上升24.6%；三四线城市环比上升7.0%，同比下降1.4%。

4. 土地市场

• 百城土地供应与成交：本周供应和成交面积环比上升9.58%和20.85%，溢价率上升5.48%。
• 一线城市：供应和成交面积环比下降，溢价率接近于零。
• 二线城市：供应和成交面积环比上升，溢价率0.90%。
• 三四线城市：供应和成交面积环比上升，溢价率7.67%。

投资建议

• 优质民企信用修复：推荐新城控股、金地集团。
• 行业见底复苏：推荐招商蛇口、保利发展等龙头房企。
• 区域格局优化：推荐滨江集团、华发股份等。

风险提示

• 政策施行效果不及预期。
• 疫情恶化。