深度报告-20220909-中邮证券-房地产行业深度报告_共识_分歧_疑虑——如何看待当前地产板块的配置逻辑__23页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业进行了深度分析，重点探讨了当前市场对地产板块的共识、分歧和疑虑，并提出了当前配置地产板块的时机及投资建议。

主要观点

• 政策底确立：房地产行业政策底已确立，8月份LPR下调释放了稳楼市政策更为积极的信号，且政策从地方层面转向中央层面。
• 销售磨底复苏：房地产销售处于磨底阶段，复苏方向明确但过程缓慢且波动较大，9、10月的传统旺季是重要观察窗口。
• 信用资质修复：房企信用风险高峰期已过，政策转向保优质房企，中债增信为部分房企担保发债，优质民营房企信用修复逐步开启。

关键信息

• 市场共识：政策宽松方向明确，稳楼市成为重要目标。
• 市场分歧：政策宽松是否能有效传导至销售企稳，存在较大分歧。
• 市场疑虑：房企信用风险是否见底，尤其关注民营房企的信用修复情况。
• 投资建议：重点推荐行业见底复苏及区域格局优化的房企，包括保利发展、新城控股、滨江集团和华发股份。

市场共识、分歧与疑虑

1.1 共识：房地产政策底已经确立

• 房地产相关政策经历了“监管强化——纠偏维稳——因城施策——货币政策发力”等阶段。
• 2022年8月5年期LPR下调，表明政策向宽松方向发展，市场形成共识。
• 2022年3月后，各地政策调整集中出台，支持购房需求。

1.2 分歧：政策宽松能否有效传导到销售企稳？

• 房地产销售尚未企稳，尽管二季度出现反弹，但7月降幅扩大，引发市场分歧。
• 销售企稳方向明确，但受外部因素影响较大，需关注9、10月的销售表现。

1.3 疑虑：房企信用风险是否见底？

• 房企信用风险经历了酝酿、显露、蔓延、集中爆发四个阶段。
• 民营房企信用风险集中爆发，但优质民营房企开始信用修复，融资环境逐步改善。
• 中债增信为部分房企担保发债，提振市场信心。

当前时点是否适合配置地产板块？

2.1 凝聚共识：政策底确立，LPR释放更为积极的信号

• LPR下调释放稳楼市政策宽松信号，市场信心逐步凝聚。
• 房地产市场与经济运行密切相关，政策宽松有助于市场复苏。

2.2 如何看待分歧：销售处于磨底阶段

• 销售处于磨底阶段，复苏方向明确，但过程缓慢且波动。
• 2022年1-7月销售面积同比下降，但接近真实需求水平。
• 销售波动受外部因素影响较大，如断贷事件。

2.3 如何解读疑虑：房企信用风险高峰期或已过去

• 房企融资环境好转，境内信用债净融资额同比改善。
• 优质民营房企债券价格持续回暖，信用修复逐步开启。
• 中债增信为房企提供担保发债支持，政策从保项目转向保优质房企。

投资建议

3.1 行业见底复苏思路

• 推荐保利发展、新城控股等龙头房企。
• 保利发展：业绩平稳增长，财务健康，聚焦核心城市。
• 新城控股：商业地产稳定发展，发债获得增信支持，融资成本下降。

3.2 区域格局优化思路

• 推荐滨江集团、华发股份等区域优势房企。
• 滨江集团：财务稳健，逆势拿地，深耕浙江市场。
• 华发股份：业绩增长，财务健康，融资通畅，聚焦核心城市。

重点公司中报点评

4.1 保利发展

• 上半年营业收入1107.23亿元，同比增长23.13%。
• 归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。
• 销售排名进步，核心城市贡献度提升，拿地审慎。
• 融资渠道顺畅，融资成本下降。

4.2 新城控股

• 上半年营业收入428.03亿元，同比下降45.89%。
• 归母净利润30.10亿元，同比下降30.11%。
• 商业地产收入稳定增长，发债获得增信支持，融资成本下降。

4.3 滨江集团

• 上半年营业收入106.90亿元，同比下降44.86%。
• 归母净利润12.84亿元，同比增长1.34%。
• 销售排名稳步提升，财务稳健，逆势获取土地。

4.4 华发股份

• 上半年营业收入250.05亿元，同比增长20.37%。
• 归母净利润18.46亿元，同比增长9.44%。
• 销售降幅小于行业，融资渠道通畅，拿地审慎。

风险提示

• 政策施行效果不及预期。
• 疫情恶化。

投资评级说明

• 股票评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 行业评级：强于大市、中性、弱于大市。
• 可转债评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

分析师声明

• 分析师承诺与所评价或推荐的证券无利害关系。
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