20260821-恒大研究院-上海楼市新政_房子能买了吗_7页_920kb

报告摘要

上海楼市新政总结

核心内容

上海于2026年8月20日发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，旨在稳定房地产市场，释放多样化购房需求。新政主要围绕差异化信贷松绑、购房补贴、公积金提取优化以及房票安置与二手房收储四大方向展开，精准针对置换和改善型购房需求，降低购房门槛，盘活存量房源。

主要观点

政策导向明确：房地产已从经济增长引擎转向“稳定”功能，政策优化是稳市场的重要手段。
人口是根本需求：人口持续流入核心城市，支撑楼市需求基本面，而人口流出的三四线城市面临去库存压力。
市场二八分化加剧：核心城市表现优于非核心城市，二手房成交活跃度高于新房。
“好房子”成为未来重点：改善型需求将成为住房市场的主要支撑，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
政策有优化空间：未来政策将继续支持合理自住和改善需求，推动房地产市场向高质量发展转型。

关键信息

1. 新政四大变化

差异化信贷松绑：
- 首套首付比例统一为15%。
- 外环外二套首付降至15%，外环内仍为25%。
- 目的：降低外环外改善置业门槛，缓解去化压力。
“以旧换新”购房补贴加码：
- 外环外购房贷款总额的1%补贴，单套最高5万元，总额2亿元。
- 卖内环买外环补贴3万元，符合条件家庭可叠加享受，最高8万元。
- 目的：激活“卖旧买新”改善需求，打通置换链条。
公积金提取扩围：
- 支付首付款提取范围扩大至新建现房。
- 提取频次由5年一提改为每年可提。
- 提取限额放宽至“以自有资金支付的购房款”。
- 新增支持提取契税、车位、储藏室等。
- 目的：全方位降低购房成本，激活公积金对住房消费的支持。
房票安置+二手房收储：
- 城中村改造中增加房票安置方式，满足多元化安置需求。
- 中心城区收购存量二手房转为保障性租赁住房，增加保障房供给。
- 目的：供需两端同步发力，推动市场修复。

2. 楼市现状

成交放缓：2026年7月以来，核心城市楼市成交热度有所放缓。
二八分化明显：核心城市表现优于非核心城市，二手房成交优于新房。
房价走势：
- 7月一线城市二手房价环比上涨0.2%，连续5个月上涨。
- 新房价格方面，一线城市销售价格环比持平，北京略有下降。
- 二三线城市房价普遍下跌，显示市场分化加剧。
库存情况：7月全国商品住宅待售面积环比下降0.8%，库存压力有所缓解。

3. 未来展望

中长期仍有发展空间：城镇化率68%，改善型需求支撑市场，未来年均新增住房需求约10.1亿平方米。
需求结构变化：
- 刚性需求呈下降趋势。
- 改善性需求保持平稳。
- 更新需求小幅上升。
“好房子”成为趋势：未来住房需求将向品质化、智能化方向发展，政策将围绕“好房子”建设展开。

结论

上海楼市新政通过降低首付比例、增加购房补贴、优化公积金提取、推行房票安置与二手房收储等措施，精准发力改善和置换需求，释放市场活力。结合人口流入趋势与政策支持，核心城市楼市仍有修复空间，而三四线城市则面临长期去库存压力。未来房地产市场将向“好房子”建设转型，政策优化与结构升级将是关键方向。

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