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上海楼市新政总结

核心内容

2026年8月20日，上海市发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，对公积金、限贷、房补、城改、收储等政策进行了调整。本次政策调整呈现出“小步快走”的特征，政策覆盖面广但力度相对审慎，旨在通过适度宽松的政策推动市场回暖，同时兼顾市场稳定与政策空间的可持续性。

主要政策调整

1. 公积金政策

• 提取频次与额度：扩大公积金用于付首付的范围至新房现房；提取频次由“发证之日起5年内提一次”调整为“每个自然年提一次”；提取限额放宽至以自有资金支付的购房款。
• 贷款额度：公积金贷款额度与缴存年限挂钩，家庭1人/2人缴存，每缴一年可贷20万元/40万元。
• 首套与二套政策：公积金贷款首套最高额度提高至120万元（家庭1人）或240万元（家庭2人），二套额度分别为100万元和200万元，最高可上浮60万元。
• 支持装修提取：公积金可提取用于装修，额度最高25万元。

2. 限贷政策

• 首付比例调整：外环外二套房商贷最低首付比例由20%降至15%，首套房首付比例为15%，二套房外环内首付比例为25%，外环外为15%。
• 利率下限：首套房商贷利率下限由LPR减10BP调整为LPR减45BP，二套房利率下限由LPR加30BP调整为LPR减5BP（外环外为LPR减25BP）。

3. 房补政策

• 以旧换新补贴：在2亿元总额内提供购房补贴，预计支持约4000套住房，占过去12个月上海不含保障性住房新房销售套数的10%、总新房销售套数的4%。
• 补贴条件：外环外购新房并于前后1年内出售二手房，可获得贷款总额1%的补贴，最高5万元；若出售外环内二手房，补贴3万元。二者可叠加。

4. 城改与收储政策

• 房票安置：在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，提高补偿资金流入楼市的比例。
• 二手房收储：继续推进中心城区二手房收储政策，但未明确具体额度。

关键信息

• 政策力度审慎：相比月初北京的政策调整，上海的政策力度更为审慎，但因其房价走势相对积极，政策效果可能更为显著。
• 市场预期提前发酵：近期一系列政策调整（如北京、上海、深圳）已提前带动了地产政策预期的升温，政策博弈空间有所消耗。
• 投资逻辑交叠：当前房地产板块的长短期逻辑交叠，房价仍是关键。长期看，需关注基本面数据；短期看，政策推动可能带来局部市场回暖。
• 政策空间有限：经过多轮调整，政策调整空间确实有限，单纯依赖政策博弈的投资逻辑风险增加。
• 区域差异明显：不同区域的政策调整存在差异，外环外区域在首付比例、购房资格、补贴等方面更加宽松。

投资建议

• 关注房价走势：在政策推动下，上海房价有望由稳转涨，但需等待基本面数据的验证。
• 结合政策与基本面：建议投资者在关注政策调整的同时，高频跟踪市场数据，判断政策对房价的实际影响。
• 区域选择：外环外区域因政策宽松，可能成为未来市场回暖的主要区域。

风险提示

• 供需结构走弱：核心城市房地产供需结构趋势走弱，可能影响政策效果。
• 流动性恶化：房地产板块流动性条件可能进一步恶化，需警惕市场风险。

图表说明

• 图表1：展示了北上深三地楼市政策调整的时间线和内容，反映了政策的逐步放松趋势。
• 图表2：显示了A股地产公司截至2026年8月20日的动态市净率和动态市盈率，可用于评估市场估值水平。
• 图表3：展示了港股地产公司截至2026年8月19日的动态市净率和动态市盈率，有助于对比不同市场板块的表现。

作者信息

• 李昊（SAC 执证编号：S0080522070007, SFC CE Ref：BSI853）
• 宋志达（SAC 执证编号：S0080524070010）
• 徐曼迪（SAC 执证编号：S0080526060001）