20180305-浙商证券-房地产行业居民去杠杆专题_回首消费贷流入楼市_9页_731kb

房地产行业居民去杠杆专题总结

核心内容概述

本报告聚焦于中国房地产行业居民杠杆率快速上升的现象，分析其成因及2018年去杠杆政策的重点方向。报告指出，居民杠杆率在2017年二季度达到46.8%，较2015年增长显著，主要由于房地产市场去库存和购房需求释放。同时，报告强调，部分违规资金通过消费贷等渠道流入房地产市场，成为杠杆率上升的重要推手。2018年，政策重点将转向结构性调整，抑制违规资金流入，同时支持合理购房需求。

主要观点

• 居民杠杆率快速上升：2017年二季度中国居民部门杠杆率达到46.8%，在过去三年内上升过快，显著高于新兴市场国家平均水平（37.9%）。
• 购房需求释放是主因：2016、2017年居民杠杆率上升的根本原因在于购房需求的持续释放，尤其是刚需和改善性需求。
• 消费贷异常增长：2017年短期消费贷占社会消费品零售总额比例从3%升至6%，中长期消费贷与购房贷款的比率下降，反映出部分资金通过违规渠道流入楼市。
• 政策收紧与监管加强：2018年监管层将加强对违规资金流入楼市的打击，重点控制居民杠杆率过快增长，同时支持合理购房需求。
• 杠杆率风险与现状：尽管中国居民杠杆率仍低于美国、日本等发达国家，但其增长速度较快，存在潜在风险。

关键信息

1. 居民杠杆率数据

• 截至2017年二季度，中国居民部门杠杆率为 46.8%。
• 若计入住房公积金贷款，真实杠杆率约为 52.5%。
• 2015年以来，居民杠杆率快速上升，主要受房地产去库存政策影响。

2. 消费贷与杠杆率关系

• 短期消费贷：2017年增长显著，占社会消费品零售总额比例升至 6%，较2012-2016年均值 3% ± 0.5% 明显上升。
• 中长期消费贷：2017年新增中长期消费贷为 5.3万亿，但新增个人购房贷款仅为 2.76万亿，两者比例降至 52%，低于2012-2016年的 72%。
• 异常资金流入：2017年新增个人购房贷款不足支撑全年商品房销售，推测有约 2万亿 的异常消费贷资金流入楼市。

3. 楼市调控与资金流向

• 2017年多地重启限购、限贷等调控政策，导致房贷需求受限，部分资金通过消费贷、信用卡透支等方式违规进入楼市。
• 违规资金规模估计在 2.5万亿至3万亿，占全年商品房销售额的 20%-25%。

4. 2018年政策重点

• 调结构稳刚需：2018年政策将聚焦于居民中长期消费性贷款的结构性调整，抑制违规资金流入，同时支持合理购房需求。
• 信贷政策收紧：银监会明确要求抑制居民杠杆率增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。
• 非一刀切政策：合理购房需求将得到支持，避免误伤刚需购房者。

数据与图表说明

• 图1：展示居民部门杠杆率走势及同比增量。
• 图2、图3：对比中国与发达国家、新兴市场国家的居民杠杆率。
• 图4：反映商品房待售面积及销售周期变化。
• 图5-图15：分析居民杠杆率结构、消费贷增长、商品房销售与购房贷款的关系。
• 图16：列出2018年初监管层对违规资金流入楼市的处罚案例。

投资评级

• 行业评级：看好
• 投资要点：2018年去杠杆将重点调整居民消费性贷款结构，支持合理购房需求，抑制违规资金流入。

风险提示

• 报告信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。
• 投资决策应基于个人情况，独立评估报告内容。
• 未经许可，不得复制、发布或传播本报告内容。

撰写信息

• 报告日期：2018年3月5日
• 撰写人：赵翔
• 联系方式：021-80106043 / zhaoxiang@stocke.com.cn
• 执业证书编号：S1230518010001
• 数据支持人：陈立
• 报告来源：浙商证券研究所