20220905-国信证券-新城控股-601155.SH-营收净利下滑但结构优化_投资物业助力穿越周期_7页_343kb

报告摘要

新城控股在2022年半年度报告中表现出营收和净利的下滑，但业务结构明显优化，投资物业成为公司盈利的重要支撑。

营收与净利下滑，但结构优化：2022H1，新城控股实现营业收入428亿元，同比下降46%；归母净利润30亿元，同比下降30%。尽管营收和净利下滑，但归母净利率提升至7.0%，主要得益于毛利率上升2.3个百分点至21.9%。
投资物业表现强劲：投资物业租金毛利率提升至72.2%，2022H1营收和毛利润占比分别为10%和34%，显示出投资物业对公司的积极贡献。
销售随市场下滑，回款良好：2022H1公司实现销售金额652亿元，同比下降45%；销售面积657万m²，同比下降40%。公司资金回笼能力较强，全口径资金回笼760亿元，资金回笼率为117%。
土储充足，结构合理：公司总土储1.3亿m²，可满足未来2-3年开发运营需求，一二线城市占比约37%，长三角区域三四线城市占比约29%。
商业地产规模领先：截至2022H1，公司已布局189座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场数量达131座，已开业建面1189万m²，同比增长25%；平均出租率达96%，运营状况良好。
经营稳健，资金状况良好：公司监管口径下净负债率为48%，剔除预收的资产负债率为67%，现金短债比为1.06，短期偿债能力较好。2022H1经营性现金净流入115亿元，融资成本降至6.5%。

盈利预测：预计2022/2023年归母净利分别为122/110亿元，对应EPS分别为5.40/4.89元，对应PE分别为3.8/4.2倍，维持“买入”评级。
财务指标：2022年预计毛利率为19%，EBIT Margin为10%，ROE为18%。2022H1资产负债率为67%，融资成本为6.5%。
估值指标：2022年PE为3.8倍，PB为0.68倍，EV/EBITDA为27.6倍。
风险提示：开发物业销售、结算不及预期；投资物业租金收入不及预期；盈利水平进一步下行；市场环境恶化。

公司尽管营收和净利下滑，但通过业务结构优化和投资物业的强劲表现，展现出穿越周期的能力。维持“买入”评级。

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入(百万元)	145,475	168,232	169,580	163,816	135,732
净利润(百万元)	15,256	12,598	12,200	11,043	9,920
每股收益(元)	6.76	5.57	5.40	4.89	4.39
ROE	30%	21%	18%	15%	12%
毛利率	23%	20%	19%	19%	21%
EBIT Margin	13%	11%	10%	10%	12%
P/E	3.0	3.6	3.8	4.2	4.6
P/B	0.91	0.77	0.68	0.61	0.56
EV/EBITDA	26.0	24.7	27.6	26.3	22.1