20210118-华安证券-房地产行业点评_销量再创新高_强回款缓冲融资调整_2页_381kb

销量再创新高，强回款缓冲融资调整总结

核心内容

2020年房地产行业在多重挑战下表现出较强的韧性，销售数据亮眼，投资保持增长，融资结构有所调整，行业整体呈现积极态势。随着2021年政策环境的进一步变化，行业竞争格局或将加速分化。

主要观点

• 销售数据创新高：2020年12月商品房销售金额同比增长18.9%，销售面积同比增长11.5%，全年累计销售金额同比增长8.7%，销售面积同比增长2.6%，均创历史新高。
• 区域表现差异明显：东部市场销售热度持续，12月销量同比增长20%，均价同比上涨4.4%；中、西部市场销量同比分别为6%和7%，东北地区销量同比增长12%。
• 开发投资保持韧性：2020年全年房地产开发投资累计同比增长7.0%，单月同比增长9.3%，显示出行业在融资收紧背景下的持续发展能力。
• 融资结构优化趋势：12月房地产开发资金来源同比增长21.8%，销售回款（定金及个人按揭）同比增长24.5%，为融资结构调整提供了缓冲。

关键信息

销售表现

• 12月单月：
  • 销售金额同比+18.9%（环比+18.6%，变动+0.3pct）
  • 销售面积同比+11.5%（环比+12.0%，变动-0.6pct）
• 全年累计：
  • 销售金额同比+8.7%（1-11月同比+7.2%，变动+1.5pct）
  • 销售面积同比+2.6%（1-11月同比+1.3%，变动+1.3pct）

开发投资与施工

• 新开工面积：全年累计同比-1.2%，12月单月同比+6.3%（环比+4.1%，变动+2.2pct）
• 竣工面积：全年累计同比-4.9%（1-11月同比-7.3%，收窄2.4pct）
• 土地购置：全年累计同比-1.1%，12月单月同比+20.5%（环比-15.6%）
• 土地价款：全年累计同比+17.4%，12月同比+22.9%（环比+22.8%）
• 土地溢价率：12月约为9.9%，较前值回落6.4pct

融资与回款

• 房地产开发资金来源：全年累计同比+8.1%，12月同比+21.8%（环比+17.2%）
• 销售回款：12月同比+24.5%（环比+15.7%），强化回款对融资结构调整的缓冲作用

投资建议

• 关注规模型房企：如万科A、保利地产、金地集团，具备较强的市场地位和抗风险能力。
• 关注成长型标的：如金科股份、中南建设、华发股份、阳光城，具有较高的增长潜力。
• 关注优质物管标的：随着住宅物业管理行业的发展，物管板块或成为新的增长点。

风险提示

• 调控政策趋严：2021年“三条红线”与“房地产贷款集中度管理”政策或将持续影响行业融资。
• 销售不及预期：若市场环境恶化，销售数据可能受挫。
• 资金面大幅收紧：融资环境变化可能对房企流动性造成压力。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 增持：未来6个月的投资收益率领先沪深300指数5%以上
  • 中性：未来6个月的投资收益率与沪深300指数相差-5%至5%
  • 减持：未来6个月的投资收益率落后沪深300指数5%以上
• 公司评级：
  • 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
  • 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
  • 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%
  • 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至
  • 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性事件，无法给出明确评级

重要声明

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