20210630-渤海证券-基金专题报告_上市一周热度退散_公募REITs投资价值及展望_30页_2mb

上市一周热度退散，公募REITs投资价值及展望

核心观点

• 中国公募REITs具有明显的政策驱动特征，采用“公募基金+ABS+项目”的三层架构，具备权益融资和公开募集的双重属性。
• 首批公募REITs上市仅一周，热度迅速退散，价格走势反映底层资产价值回归，估值溢价高的产品下跌明显，而估值溢价低的产品表现更稳健。
• 中国首批公募REITs是真正意义上对标国际标准的产品，具备投资价值特性，如产权类项目偏股，特许经营权项目偏债；投资门槛低、流动性好；收益与大类资产相关性较低，可有效分散风险。

海外REITs市场概况

美国REITs市场

• 市场规模：截至2020年末，美国REITs数量为223只，总规模达1.25万亿美元，其中权益型REITs占主导地位，规模为1.18万亿美元。
• 物业类型：美国公募权益型REITs覆盖12个领域，其中基础设施类REITs规模最大，占比达16.87%；零售、住宅和办公楼REITs数量最多。
• 收益表现：REITs收益由分红收益和资产增值收益构成，长期来看，美国所有REITs年化收益率为9.95%，权益型REITs年化收益率达11.29%，与标普500指数相近。
• 分红稳定性：分红收益相对稳定，近10年平均股息率为4.56%，可对抗通胀。
• 估值水平：P/FFO倍数从2000年的7倍提升至16.55倍，显示投资者认可度提高。

亚洲REITs市场

• 发展情况：亚洲REITs起步较晚，但发展迅速。截至2020年末，共有185只REITs，总市值达2813.5亿美元，日本、新加坡和香港合计市值占比达89.28%。
• 物业类型：主要包含酒店、办公、工业/物流、零售、公寓、医疗健康、数据中心等，其中综合类物业占比最高，达50%。
• 财务指标：
  • 杠杆率：香港市场平均杠杆率较低，仅为27.04%，新加坡为38.18%，马来西亚为36.85%。
  • 分派收益率：香港、新加坡、马来西亚市场平均分派收益率分别为5.83%、5.39%和5.35%，显著高于日本的3.55%。
  • 市净率：新加坡和日本REITs处于溢价状态，而香港和马来西亚市场多数折价交易。

中国公募REITs概况

顶层制度助力

• 2020年4月30日，证监会和国家发改委发布试点通知，标志着基础设施公募REITs试点工作启动。
• 2021年5月31日，首批9只基础设施公募REITs发售，采用“公募基金+ABS+项目”三层架构，具有较低政策成本，参考国际成熟模式并结合国内经验。

投资者结构

• 战略投资者占比最高，均超过60%，远高于政策规定的20%。
• 网下投资者占比14%-32%，公众投资者配售比例最低，如浙商杭徽高速仅为3.86%。
• 有效认购申请确认比例（有效配售比）显示，网下投资者配售比高于公众投资者，公众投资者参与热情高但中签率低。

上市表现

• 首批9只公募REITs上市首日均上涨，但多数次日下跌，估值溢价高的产品下跌幅度较大。
• 蛇口产园、首钢绿能和华安张江光大涨幅居前，分别为14.72%、9.95%和5.89%。
• 上市首周成交量不足首日的10%，流动性明显下降，反映出市场情绪退散和底层资产价值导向。

中国公募REITs投资价值

股性 vs 债性

• 产权类REITs偏股属性较强，因资产价值波动大且具备增值潜力，现金分派率较低。
• 特许经营权类REITs偏债属性较强，因未来现金流稳定，资产不具备增值潜力，现金分派率较高。
• 二级市场交投活跃度因资产类型不同而异，产权类项目交投更活跃，特许经营权类项目相对低迷。

公募REITs vs 类REITs

• 资产持有：公募REITs持有基础设施项目的所有权或特许经营权，而类REITs不完全持有物业产权。
• 流动性：公募REITs可在二级市场交易，流动性强；类REITs流动性受限。
• 收益分配：公募REITs强制分红，不低于可供分配利润的90%，而类REITs分红比例不固定。
• 投资门槛：公募REITs投资门槛低，适合大众投资者；类REITs门槛较高。
• 退出方式：公募REITs具备明确的退出机制，而类REITs退出方式不明确。

投资建议及展望

• 公募REITs具备长期投资价值，因其底层资产表现是二级市场交易的核心逻辑。
• 投资者应关注底层资产的运营情况，选择具有稳定现金流和增值潜力的项目。
• 随着市场成熟，公募REITs有望成为资产配置的重要组成部分，分散投资风险，对抗通胀。

风险提示

• 基金表现受宏观环境、政策及管理人能力等多方面因素影响。
• 二级市场交易价格可能大幅偏离基金净值。
• 底层资产经营不达预期可能导致现金分派率下降。