基金专题报告：上市一周热度退散，公募REITs投资价值及展望-20210630-渤海证券-30页_1mb

中国公募REITs投资价值及展望总结

核心内容

中国公募REITs作为新型投资工具，具有明显的政策驱动特征，其推出标志着中国在基础设施领域融资和投资机制上的重要突破。首批9只公募REITs产品采用“公募基金+ABS+项目”的三层架构，实现了底层资产权益的公开化和市场化。公募REITs与国内类REITs相比，具有更高的流动性、更低的投资门槛和更明确的收益分配机制。

主要观点

• 政策驱动明显：中国公募REITs的推出受到国家政策的大力支持，形成了较为完善的政策法律体系，具有较高的政策成本效益。
• 市场热度短暂：首批公募REITs在上市初期表现出较高的热度，但仅一周后热度退散，价格波动主要反映底层资产价值的变化。
• 投资属性分化：产权类项目偏股属性较强，具有增值潜力和较大的价格波动；特许经营权类项目偏债属性较强，收益稳定但缺乏增值空间。
• 长期投资价值突出：公募REITs的底层资产表现是其在二级市场交易的核心逻辑，具有良好的抗通胀能力和与其他大类资产较低的相关性。

关键信息

1. 海外REITs市场概况

• 美国REITs市场：

  • 规模庞大，2020年总规模达1.25万亿美元。
  • 权益型REITs占主导地位，基础设施类REITs规模最大。
  • 长期收益率较高，近40年年化收益率为9.95%，权益型REITs为11.29%。
  • 分红收益稳定，可有效对抗通胀。
  • 估值水平不断提升，P/FFO倍数从7倍提高至16.55倍。

• 亚洲REITs市场：

  • 发展迅速，2020年亚洲市场REITs总市值达2813.5亿美元。
  • 日本、新加坡和香港合计市值占比达89.28%。
  • 主要物业类型包括综合类、办公、工业/物流和零售等。
  • 香港市场REITs杠杆率较高，分派收益率和市净率差异较大，多数折价交易。

2. 中国公募REITs概况

• 顶层制度设计：

  • 采用“公募基金+ABS+项目”三层构架，结合了国内外成熟模式。
  • 明确了权益融资运作模式，封闭式运营，收益分配比例不低于90%。
  • 募集资金主要用于基础设施ABS，其余可投资于利率债、信用债或货币市场工具。

• 投资者结构：

  • 战略投资者占比最高，超过60%。
  • 公众投资者参与热情高，但配售比例较低，中签率低。
  • 网下投资者配售比例在14%-32%之间。

• 市场表现：

  • 上市首日多数上涨，但次日多数下跌，尤其是估值溢价高的产品。
  • 估值溢价率差异大，如蛇口产园高达475.4%，富国首创水务仅为3.4%。
  • 成交量和换手率在上市后迅速下降，反映市场情绪退散。

3. 投资价值分析

• 股性与债性：

  • 产权类项目偏股属性，具有增值潜力，价格波动较大。
  • 特许经营权类项目偏债属性，收益稳定，但缺乏增值空间。

• 与类REITs对比：

  • 类REITs以债务性融资为主，不完全持有物业产权。
  • 公募REITs具备更高的流动性，投资门槛更低。
  • 公募REITs收益分配比例更高，对原始权益人有更严格的要求。

• 与其他大类资产相关性低：

  • 公募REITs收益独立性强，与主流资产相关性较低。
  • 可有效分散投资组合风险。

4. 投资建议及展望

• 长期投资价值高：公募REITs具备较好的长期投资价值，尤其适合关注底层资产表现的投资者。
• 市场流动性需时间：短期内流动性可能受限，但随着市场成熟，流动性将逐步提升。
• 关注底层资产表现：投资者应关注底层资产的经营状况和现金流稳定性，以判断其长期价值。
• 风险提示：需注意市场情绪波动、底层资产经营不达预期、基金净值与市场价格偏离等风险。

风险提示

• 基金表现受宏观环境、相关政策及管理人能力等多方面因素影响。
• 二级市场交易价格可能大幅偏离基金净值。
• 底层资产经营不达预期可能导致现金分派率下降。

图表概览

• 图1-7：展示了美国REITs数量、规模、物业类型、换手率、分派收益率和市净率等数据。
• 图8-13：反映了亚洲REITs市场各交易所的REITs数量、规模、物业类型、杠杆率、分派收益率和市净率。
• 图14-20：展示了中国首批公募REITs的投资者结构、市场表现和换手率变化。
• 表1-13：提供了各类REITs的年度收益率、政策推进情况、市场表现、流动性指标等详细数据。

结论

中国公募REITs具有明确的政策支持和良好的长期投资价值，尽管上市初期市场热度退散，但其底层资产表现是价值本源，具备较强的抗通胀能力和与其他资产较低的相关性。未来随着市场成熟和投资者认知提升，公募REITs有望成为重要的长期投资工具。