20220313-首创证券-房地产及物业行业周报_需求端信贷大幅下降_房企推盘意愿持续走弱_23页_3mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

本周房地产及物业行业整体表现疲软，受信贷政策收紧及市场信心不足影响，房企推盘意愿和销售表现均出现明显下滑。数据显示，2月份居民中长期贷款减少459亿元，首次出现负增长，同时百强房企销售金额同比下降超43%。这表明房地产市场在经历疫情后仍处于调整阶段，行业整体面临较大的下行压力。

主要观点

• 信贷环境恶化：按揭贷款的大幅下降是市场低迷的重要原因之一，且春节效应导致销售天数减少，进一步抑制了市场活跃度。
• 政策放松与市场信心恢复：尽管需求端政策有所放松，如商贷首付比例下调、限购限贷政策放松，但市场信心的恢复仍需时间。政策效果的显现存在一定的时滞。
• 市场底部形成：当前市场仍处于筑底阶段，预计政策组合拳将在二季度末见效，带动行业增速触底回升。
• 行业集中度提升：随着行业出清加速，房企经营管理效率和信用获取能力成为关注重点，行业集中度有望提升。

关键信息

行业表现

• 房地产指数：本周下跌5.48%，年初至今下跌5.62%。
• 上证指数：本周下跌4.00%，年初至今下跌4.70%。
• 行业相对涨跌幅：-1.48%，年初至今-0.92%。
• 恒生指数：本周下跌6.17%，年初至今下跌24.52%。
• 内房股（剔除物业）：本周下跌7.19%，年初至今下跌15.36%。
• 物业板块：本周下跌9.64%，年初至今下跌16.75%。

重点城市商品房成交

• 周环比：整体下降29%，其中一线城市下降7%，二线城市下降30%，三四线城市下降40%。
• 周同比：整体下降56%，一线城市下降48%，二线城市下降49%，三四线城市下降73%。
• 月累计同比：整体下降39%，一线城市下降37%，二线城市下降37%，三四线城市下降51%。

重点城市二手房成交

• 周环比：整体上升1%，其中一线城市上升6%，二线城市下降2%，三四线城市下降1%。
• 周同比：整体下降39%，一线城市下降37%，二线城市下降37%，三四线城市下降51%。
• 月累计同比：整体下降51%，一线城市下降37%，二线城市下降37%，三四线城市下降51%。

库存及去化周期

• 可售面积：整体为16493.6万方，环比增长1.4%。
• 去化周期：整体为20.30个月，略有上升。
• 重点城市：北京去化周期为27.40个月，上海为4.06个月，广州为20.86个月，深圳为16.84个月，杭州为8.28个月，南京为25.55个月，苏州为21.88个月，福州为48.52个月。

土地市场

• 土地成交建面累计同比：整体下降34.0%，其中一线城市下降25.8%，二线城市下降26.2%，三四线城市下降45.4%。
• 重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州等城市土地市场表现各异，部分城市土地市场遇冷。

市场资金环境

• LPR利率：5年期贷款市场报价利率保持稳定。
• 房贷利率：首套房平均房贷利率和二套房贷平均利率均未出现明显变化，但实际利率下调空间较大。

房企融资情况

• 境内信用债：京投发展、招商蛇口、中国电建、光明地产、天地源、旭辉控股集团等房企有融资动态，融资金额总计约61.84亿元。
• 境外债：银城国际、景瑞控股等房企有融资动态，融资金额总计约2.67亿元。

重点房企动态

• 年报业绩：越秀地产、金地集团、世茂股份、远洋集团、首开股份、正荣地产、保利发展、宝龙地产、招商蛇口、龙光集团等房企均出现销售下滑，部分企业利润下降。
• 融资新闻：多家房企拟发行债券，如金地集团拟发行65亿元中期票据，旭辉控股集团拟发行10亿元中期票据等。
• 董监高变动：金科地产、阳光城等公司有高管变动。
• 票据赎回：旭辉控股、新城控股等公司完成票据赎回。
• 收并购：华润万象生活拟收购禹洲物业。
• 物企动态：旭辉永升服务、卓越商企服务、碧桂园服务、金科服务等物企预计业绩增长，万物云拟赴港IPO，金茂服务已成功上市。

投资策略

• 推荐房企：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展等房企，因其经营及财务相对稳健。
• 投资建议：在宽信用背景和政策松绑下，建议关注Alpha策略，而非Beta策略。

风险提示

• 疫情再次升级可能对地产销售造成冲击。
• 房地产税试点力度可能超预期。
• 房价可能超预期下跌。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧。

评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持四类，分别对应相对沪深300指数的涨幅。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡三类，分别对应行业与整体市场表现的关系。

总结

房地产行业当前面临销售疲软、信贷环境收紧和政策支持不足等多重压力，但随着政策逐步放松和市场信心恢复，行业有望在二季度末触底回升。建议关注经营稳健、财务健康的房企，同时警惕疫情、房地产税试点、房价下跌、调控政策及融资环境等风险因素。