20230313-首创证券-房地产及物业行业周报_市场热度小幅波动_出险房企展期取得进展_22页_957kb

报告摘要

房地产及物业行业周报总结

核心内容概述

2023年第十周房地产及物业行业整体呈现小幅波动，政策端持续发力，市场端销售热度有所回升，但部分城市表现分化。本文总结了政策动态、市场数据、投资建议及风险提示等内容。

主要观点

政策端：政府工作报告强调防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒。住建部部长倪虹对房地产市场企稳回升充满信心，推动一城一策，限制三套房购房。地方层面，广东省支持房企并购，厦门放宽二孩家庭购房限制。
市场端：39城商品房成交面积为368.6万平米，环比下降23.3%，同比上升6.5%。全年累计成交面积同比减少10.7%。一线城市销售表现相对稳定，二线城市销售环比下降24.9%，三四线城市销售持续低迷。
投资建议：资产质量优化将带动优质房企PB回升，推荐招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份、金地集团、龙湖集团等房企，重点关注融资和拿地恢复正常的困境反转类房企。
风险提示：销售恢复可能难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价存在超预期下跌风险。

关键信息

一、板块行情回顾

A股房地产指数：2023W10下跌4.91%，年初至今下跌3.24%，相对沪深300指数表现偏弱。
港股内房股指数：2023W10下跌10.62%，年初至今下跌10.46%，相对恒生指数表现偏弱。
物业板块：2023W10下跌9.78%，年初至今下跌6.82%，相对恒生指数表现偏弱。
房地产板块PB：2023W10为0.83，处于底部区间。

二、重点城市商品房成交

39城商品房成交面积：本周368.6万平米，环比-23.3%，同比+6.5%；全年累计成交面积3371万平米，同比-10.7%。
分城市能级：
- 一线城市：成交面积环比-10.6%，同比+24.9%，全年累计同比-11.2%。
- 二线城市：成交面积环比-24.9%，同比+16.8%，全年累计同比-3%。
- 三四线城市：成交面积环比-35.3%，同比-52.2%，全年累计同比-42.9%。
具体城市表现：
- 北京：本周18.3万平米，环比-20%，同比+11%。
- 上海：本周24.3万平米，环比-15%，同比-25%。
- 广州：本周24.6万平米，环比-16%，同比-33%。
- 深圳：本周11.2万平米，环比+62%，同比-30%。
- 杭州：本周18.9万平米，环比-14%，同比-12%。
- 成都：本周65.4万平米，环比+23%，同比-12%。
- 武汉：本周43.3万平米，环比-15%，同比-42%。
- 佛山：本周22.4万平米，环比-26%，同比-39%。
- 济南：本周24.2万平米，环比-2%，同比-26%。
- 宁波：本周9.7万平米，环比-30%，同比-11%。
- 青岛：本周30.1万平米，环比-42%，同比-47%。
- 苏州：本周15.4万平米，环比-18%，同比-21%。
- 宝鸡：本周2.9万平米，环比-4%，同比+40%。
- 池州：本周1.1万平米，环比-34%，同比-13%。
- 海门：本周0.8万平米，环比+8%，同比-48%。
- 泰安：本周6.3万平米，环比0%，同比-42%。
- 扬州：本周3.5万平米，环比-3%，同比+10%。
- 舟山：本周2.0万平米，环比-28%，同比+11%。

三、重点城市二手房成交

15城二手房成交套数：本周25085套，环比+2.9%，同比+91.2%；全年累计成交157769套，同比-53.7%。
分城市能级：
- 一线城市：成交套数环比-7.4%，同比+34.4%，全年累计同比+53.7%。
- 二线城市：成交套数环比+5.8%，同比+115.4%，全年累计同比+68.5%。
- 三四线城市：成交套数环比+7.4%，同比+116.9%，全年累计同比+51.3%。
具体城市表现：
- 北京：本周4468套，环比-10%，同比+21%。
- 深圳：本周843套，环比+8%，同比+219%。
- 杭州：本周1299套，环比-5%，同比+113%。
- 南京：本周2463套，环比+6%，同比+73%。
- 成都：本周6432套，环比+9%，同比+118%。
- 青岛：本周1738套，环比-9%，同比+320%。
- 苏州：本周1760套，环比+27%，同比+100%。
- 厦门：本周588套，环比-9%，同比+26%。
- 无锡：本周1545套，环比+8%，同比+95%。
- 东莞：本周785套，环比+9%，同比+327%。
- 扬州：本周571套，环比+21%，同比+388%。
- 南宁：本周417套，环比-27%，同比+85%。
- 佛山：本周1443套，环比+3%，同比+118%。
- 金华：本周520套，环比+55%，同比+59%。
- 江门：本周214套，环比+24%，同比+69%。

四、库存及去化周期

10城商品房可售面积：6205万平米，环比-0.17%，库存去化周期为12.1个月，环比-0.6个月。
去化周期分布：
- 上海：5.7个月（环比+0.3个月）。
- 杭州：2.6个月（环比-0.2个月）。
- 福州：26.9个月（环比-1.8个月）。
- 莆田：28.2个月（环比+1.0个月）。
- 宝鸡：33.7个月（环比+2.9个月）。

五、新推盘及去化率

重点城市推盘套数：4996套，环比+7.5%，年度累计总推盘数同比-29.5%。
周度新开盘去化率：58.4%，环比-5.1%，仍维持在较高水平。
房价指数：
- 2023年1月，70个大中城市新房销售价格环比+0.5%，二手房销售价格环比-0.3%。
- 新房与二手房价格均有所企稳，一二线城市环比由负转正，三线城市跌幅收窄。

六、土地市场

百城住宅类土地成交总价：2023W10为3824亿元，同比+7%；年初至今累计同比+18.9%。
分城市累计同比：
- 一线城市：-32.3%。
- 二线城市：+35.2%。
- 三线城市：+22.8%。
百城住宅用地供求比：3.64（环比明显提升）。
溢价率：
- 一线城市：7.81%。
- 二线城市：6.85%。
- 三线城市：3.79%。
流拍率：15.6%，环比下降6.2%。

投资建议

推荐房企：
- 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中）。
- 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
- 困境反转类房企：金地集团（融资和拿地恢复正常）。
- 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示

销售恢复难以持续。
市场对宽松政策反应钝化。
房价存在超预期下跌风险。

评级说明

股票投资评级：
- 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上。
- 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%。
- 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至+5%。
- 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上。
行业投资评级：
- 看好：行业超越整体市场表现。
- 中性：行业与整体市场表现基本持平。
- 看淡：行业弱于整体市场表现。