20260615-国信证券-房地产行业2026年中期投资策略_关注数据边际转好带来的估值修复空间_33页_2mb

报告摘要

房地产行业 2026 年中期投资策略总结

核心内容概览

2026年上半年，房地产行业基本面呈现边际修复特征，市场逐步从“加速下跌”阶段过渡至“跌幅收窄、预期修复”阶段。核心变化包括二手房价格下行斜率放缓、部分核心城市房价企稳甚至出现上涨，以及改善型需求回升带动结构优化。租金市场也出现企稳回升迹象，为行业预期改善提供支撑。尽管行业仍处于底部修复阶段，但最悲观阶段或已过去，行业正在进入由“预期修复”向“基本面验证”过渡的阶段。

主要观点

成交量改善：小阳春行情成色较足，成交量和价格关系更趋均衡，传统淡季表现超预期，市场韧性增强。
价格企稳：二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市率先企稳，房价“二阶导转正”特征显现。
租金回升：部分一线城市及强二线城市租金指数企稳回升，反映真实住房使用需求的修复。
投资与新开工：虽然投资和新开工仍承压，但新开工预计正增长，投资跌幅小幅收窄。
库存调整：总库存持续下降，但土地库存占比超六成，库存结构为“源头淤积”型。
市场预期：行业最悲观阶段或已过去，后续需关注成交持续性、房价企稳范围扩散及租金回升能否形成正向循环。

关键数据与展望

2026年上半年数据回顾

商品房销售额：1-4月为23000亿元，同比-14.6%，降幅较1-3月收窄2.1个百分点。
商品房销售面积：1-4月为25258万平方米，同比-10.2%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点。
新房成交：30城新建商品房当年累计成交3289万平方米，同比-7%。
二手房成交：18城累计成交36.4万套，同比+3%。其中，北京、上海、深圳、杭州等城市成交套数表现分化。

2026年下半年展望

新房市场热度：预计新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。
新开工：预计新开工正增长，竣工短期内无改善基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。
投资：投资预计为7.5万亿元（-9%），跌幅小幅收窄。

投资建议

关注估值修复：当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，若数据持续改善，股价有望迎来提振。
三个阶段预期：
1. 第一阶段：“没那么差”，数据改善未反映在股价。
2. 第二阶段：“底部确认”，房价止跌成为共识，部分城市上涨，减值压力降低。
3. 第三阶段：“房价向上”，定价逐渐由PB向PE过渡。
优选标的：推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳-W等，这些公司具备折价充分、拿地积极及风险出清相对充分的特征。

风险提示

政策落地效果及后续推出强度不及预期。
外部环境变化导致房地产基本面超预期下行。
房企信用风险事件超预期冲击。

图表目录摘要

图1-4：展示商品房销售额及销售面积的累计和单月同比增速，反映销售端变化趋势。
图5-15：展示30城及18城新建、二手住宅成交面积及价格走势，体现市场韧性与价格企稳。
图16-25：展示70城及分能级城市新建、二手住宅价格同比与环比变化，分析价格走势。
图26-30：展示全国及主要城市二手房价格及信心指数，反映市场企稳迹象。
图31-35：展示不同能级城市租金指数和租金收益率变化，分析租赁市场修复。

总结

2026年上半年，房地产市场在成交量、价格及租金方面均出现边际改善，显示出行业底部修复特征正在强化。尽管当前仍处于修复阶段，但部分核心城市房价已企稳，租金市场亦有回暖迹象。下半年需关注成交持续性、房价企稳范围及租金回升能否形成正向循环，推动市场进入基本面验证阶段。投资建议关注估值修复空间，优选折价充分、拿地积极及风险出清充分的标的，以把握行业复苏机会。

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