2017-地产行业：租赁新政对投资影响几何_11页-1mb

报告摘要

本报告分析了2017年租赁市场新政对房地产投资的影响，重点探讨了租赁用地供应增加、土地购置费下降对地产投资的潜在拉低作用。报告基于政策背景、理论分析、核心指标测算及敏感度分析，对租赁市场发展对全国房地产投资的影响进行了量化评估。

政策背景：2017年7月，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取12个城市作为首批试点。此外，广州、佛山、无锡等城市也相继出台租赁市场相关政策。
租赁市场与地产投资关系：租赁市场的发展通过影响土地购置费，进而对房地产投资产生影响。租赁用地地价低于商品房开发用地，因此租赁用地占比提升将减少土地购置费用，从而降低整体地产投资。
影响测算：在租赁用地占比20%、租赁用地地价为商品房地价12%的假设下，预计12个试点城市租赁用地供应的增加将拉低全国房地产投资0.99个百分点。
短期影响有限：由于租赁供地规模尚未有效放大，预计对2017年地产投资影响较小。
风险提示：
- 租赁用地供应不及预期；
- 未考虑中长期租赁市场对商品房需求的替代和冲击；
- 租赁政策执行效果可能低于预期。

房地产投资 = 土地购置费用 + 施工面积 × 单位时间单位建安成本

影响公式：
12城加大租赁供地对投资的影响 = 12城租赁供地占比 × (1 - 租赁用地地价占商品房地价比) × 12城土地购置费占12城房地产投资的比重 × 12城地产投资占全国比重

在不同租赁用地供应比例和地价占比的假设下，对全国房地产投资的影响如下（单位：%）：

租赁用地地价占比	5%	10%	15%	20%	30%	50%
5%	0.27	0.53	0.80	1.07	1.60	2.66
10%	0.25	0.50	0.76	1.01	1.51	2.52
12%	0.25	0.49	0.74	0.99	1.48	2.47
20%	0.22	0.45	0.67	0.90	1.35	2.24
30%	0.20	0.39	0.59	0.79	1.18	1.96
50%	0.14	0.28	0.42	0.56	0.84	1.40
80%	0.06	0.11	0.17	0.22	0.34	0.56

股票投资评级：
- 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数20%以上；
- 推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数10%至20%之间；
- 中性：预计6个月内股价表现相对沪深300指数在±10%之间；
- 回避：预计6个月内股价表现弱于沪深300指数10%以上。
行业投资评级：
- 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上；
- 中性：预计6个月内行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间；
- 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。