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金融地产行业周报总结（2018年1月15日）

核心内容概述

2018年1月8日至1月14日期间，申万宏源研究部发布金融地产建筑行业周报，重点分析了租赁市场的发展潜力及盈利模式、各行业的周表现和核心推荐标的。报告指出，租赁市场作为房地产长效机制的重要组成部分，正迎来发展机遇，特别是长租公寓的盈利模式在资产证券化推动下有望显著改善。同时，银行、非银金融、地产和建筑板块均表现出不同程度的上涨或调整。

主要观点

1. 长租公寓盈利模式分析

• 政策支持：租购并举是房地产长效机制的关键一环，中央通过租售同权、REITs、不动产基金、农村集体建设用地试点等多渠道推动租赁市场发展。
• 盈利测算：在无退出机制下，长租公寓前十年期IRR仅为2.5%，但若在5年后由不动产基金接手，IRR可提升至13.5%。长期回报率在控制成本与租金增长的前提下并不低。
• 投资建议：建议关注具备资源优势的房企如万科、保利地产、招商蛇口，以及A股地产基金标的如光大嘉宝，长租公寓运营商如世联行、滨江集团。

2. 金融和实体：货币环境趋紧

• 居民部门：理财产品收益率和货币基金收益率回落，但与货币环境正相关，预计2018年仍保持高位。
• 企业部门：2017年货币政策转向显著抬高企业融资成本，企业债与国债风险利差持续上行，融资环境趋紧。
• 政府部门：基建投资增速回升，地方政府债发行利率攀升，PPP项目库清理尚未结束，影响贷款落地。

3. 金融体系内循环：收益率曲线上移

• 利率走势：SHIBOR利率、同业存单发行利率、国开债长短端利率均有所上扬，收益率曲线趋于正常化。
• 业务转型：银行从获取期限利差向风险利差转变，负债结构从短久期向长久期倾斜，长期影响业务发展模式。

4. 金融地产建筑板块表现

• 银行：申万银行指数上涨2.6%，跑赢沪深300指数，板块涨幅排名第4。推荐标的包括中信银行、招商银行、工商银行、建设银行等。
• 非银：保险行业上涨4.2%，证券行业上涨0.4%，多元金融行业上涨0.7%。推荐标的包括中信证券、广发证券、海通证券、中国平安、中国太保、新华保险。
• 地产：申万房地产指数上涨2.9%，跑赢沪深300指数0.8个百分点。推荐标的包括万科A、保利地产、金地集团、新城控股、滨江集团、世联行等。
• 建筑：建筑行业整体涨幅-1.37%，但基建民企表现较好。推荐标的包括中材国际、岭南园林、东方园林、中设集团。

关键信息

长租公寓盈利模型关键假设

• 土地成本：5000元/平米
• 建安成本：3000元/平米
• 装修成本：1500元/平米
• 单间面积：30平米
• 期初租金：3600元/间/月
• 年租金增长率：6%
• WACC值：6%

未来展望

• 长租公寓长期回报率在控制成本和租金增长的情况下不低，资产证券化是主要催化剂。
• 2018年房地产行业集中度持续上升，利于龙头房企估值提升。
• 多层次资本市场建设推动券商板块估值提升，建议关注龙头券商如中信证券、广发证券、海通证券。
• 金融创新不再的误解是券商板块的预期差，政策支持下板块有望受益。

推荐标的及理由

银行

• 招商银行：基本面强劲，零售护城河优势显著，ROE领先同业。
• 工商银行：息差和不良均企稳改善，资产负债结构稳健。
• 建设银行：核心盈利能力突出，净息差企稳回升。
• 宁波银行：高成长高盈利，关注类贷款占比最低，筹码结构优势显著。
• 兴业银行：基本面向上拐点明确，监管担忧缓解，低估值品种。
• 南京银行：营收端改善，基本面向上拐点明确，低估值品种。

非银

• 中信证券：行业龙头，资金实力、衍生品定价能力、机构客户占比领先，受益于多层次资本市场建设。
• 广发证券：投行业务实力强，资管业务主动管理规模大于通道业务，估值处于中枢略偏下水平。
• 海通证券：较早布局FICC业务，国际业务多元化，估值处于历史底部。
• 中国平安：优质业务标的，多项业务及互联网平台协同引流，打造金融生态链。
• 中国太保：寿险业绩超预期，产险综合成本率逐步改善。
• 新华保险：寿险战略明确，代理人团队扩张带来业绩增长。

地产

• 新城控股：长三角龙头房企，销售高增长，商业+住宅双轮驱动。
• 万科A：行业集中度提升，业绩储备充足，长租公寓等新业务发展良好。
• 保利地产：央企资源整合，土储集中于一二线城市，看好估值修复。

建筑

• 中材国际：18年34%增长，PE13X，布局危废处理，受益“两材”合并。
• 岭南园林：18年51%增长，PE15X，PPP项目质量高，业务拓展加快。
• 东方园林：18年45%增长，PE18X，订单收入比全行业最高，品牌认可度高。
• 中设集团：18年36%增长，PE15X，民营基建设计龙头，订单增长显著。

附录：行业及公司动态

银行板块

• 招商银行：公布优先股招银优1挂牌转让公告。
• 上海银行：公布优先股上银优1挂牌转让公告。
• 无锡银行：2017年业绩快报，营业总收入增长13.29%。
• 江阴银行：公布可转债申请获核准。
• 建设银行：公布优先股建行优1挂牌转让公告。
• 贵阳银行：首次公开发行限售股上市流通。
• 宁波银行：可转债上市公告。
• 民生银行：发行二级资本债，规模150亿元。
• 农业银行：公布优先股二期股息发放方案。
• 中信银行：延长可转债股东大会决议有效期。
• 工商银行：公布2018年度发展战略规划。
• 光大银行：重新授权董事会办理优先股事宜。

非银板块

• 保监会：公布2017年保费收入增长19.17%，起草保单贴现业务试点管理办法。
• 浙商财险：被罚款并停止接受保证保险新业务1年。
• 证监会：修订股票质押式回购交易及登记结算业务办法，窗口指导叫停券商资管及私募基金投资信贷资产业务。
• 爱建集团：非公开发行股票获核准。
• 五矿资本：2017年净利润大幅增长59.61%。
• 天茂集团：国华人寿累计保费收入46.13亿元。
• 财通证券：获准设立3家分支机构。
• 经纬纺机：2017年净利润增长111.18%-122.20%。
• 锦龙股份：私募投资基金子公司完成工商注册。
• 易见股份：因区块链业务停牌核查。
• 新力金融：回购社会公众股用于激励计划。
• 山西证券：全资子公司山证国际完成增资，注册资本达10亿港元。