20180115-申万宏源-金融地产研究部三循环周报_金融地产全面上扬_关注租赁蓝海市场_32页_1mb

金融地产行业周报总结（2018年1月15日）

核心内容

本报告分析了2018年初金融地产及建筑行业的市场表现、政策导向和投资机会，重点探讨了长租公寓盈利模式的现金流测算，并对各行业提出核心推荐标的。

主要观点

1. 租赁市场发展提速

• 租购并举是房地产长效机制的关键一环，政策端推动租赁市场发展，包括租售同权、培育规模化租赁企业、推进REITs等。
• 长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，其盈利模式受到关注，尤其在现金流和回报率方面。
• 无退出机制下，长租公寓前十年期IRR为2.5%，但二十年期IRR为11.2%，长期回报率较高。
• 若开发商在五年后以成本溢价40%退出，由不动产基金接手，五年期IRR可提高至13.5%，显示出资产证券化对长租公寓盈利模式的积极影响。

2. 金融与实体关系

• 货币环境趋紧，推动风险利差走阔，金融机构实际收益率曲线小幅上移。
• 企业融资成本上升，企业债发行规模缩减，股权融资虽有提升但整体保持稳定。
• 政府部门观测指标显示，基建投资增速回升，但融资环境仍趋紧。

3. 金融与地产关系

• 居民杠杆率有所提高，但一二线房价逐步趋稳，房地产调控效果显现。
• 房企资金链压力持续，开发投资额/资金来源达72%，显示资金紧张。
• 银行开发贷增速放缓，房企转向ABS等新型融资方式，融资结构优化。

4. 金融体系内循环

• 利率曲线趋于正常化，银行由获取期限利差向风险利差转变。
• 同业存单发行规模缩减，存款立行成为银行战略重点。

关键信息

银行板块表现

• 上周申万银行指数上涨2.6%，跑赢沪深300指数。
• 推荐标的：中信银行、招商银行、工商银行、建设银行、宁波银行、兴业银行、南京银行。
• 银行板块估值接近历史底部，基本面改善，板块有绝对收益空间。

非银板块表现

• 上周非银金融子行业均上涨，其中保险行业涨幅最大，达4.2%。
• 推荐标的：中信证券、广发证券、海通证券、中国平安、中国太保、新华保险。
• 保险行业基本面稳定，估值处于历史中枢，有增长潜力。

地产板块表现

• 上周申万房地产指数上涨2.9%，跑赢沪深300指数。
• 推荐标的：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、滨江集团、阳光城、蓝光发展、世联行。
• 地产行业集中度持续上升，龙头房企估值提升逻辑清晰，关注租赁市场和资产证券化进展。

建筑板块表现

• 上周建筑行业涨幅-1.37%，但基建民企表现较好。
• 推荐标的：中材国际、岭南园林、东方园林、中设集团。
• 建筑行业受益于PPP项目和生态修复，估值安全边际高，盈利空间大。

附录：行业及公司动态

银行板块动态

• 招商银行、上海银行、建设银行、宁波银行等发布优先股、可转债等融资公告。
• 民生银行成功发行二级资本债，规模150亿元，票面利率4.70%。
• 工商银行审议通过2018年度固定资产投资预算及发展战略规划。

非银板块动态

• 保监会发布保单贴现试点管理办法，规范保单贴现交易。
• 浙商财险被罚款并停止接受保证保险新业务。
• 证监会核准多家企业首发申请，包括北京淳中科技、华西证券、明阳电路等。
• 中基协发布资产管理业务统计快报，显示行业规模达53.6万亿元。
• 融资融券余额四连增，创近一年新高。

地产板块动态

• 荣安地产涨幅最大，达56.2%，广宇发展涨幅最小，为-6.7%。
• 长租公寓运营商如世联行、滨江集团被重点关注，万科、保利地产等龙头房企被看好。

建筑板块动态

• 中材国际、岭南园林、东方园林、中设集团等公司表现突出。
• 中材国际受益于“两材”合并，布局水泥窑协同处置危废。
• 岭南园林和东方园林通过PPP项目拓展业务，估值安全边际高。

总结

• 租赁市场：长租公寓盈利模式需长期视角，资产证券化是主要催化剂。
• 金融板块：银行和非银行业表现良好，估值修复逻辑明确。
• 地产板块：龙头房企受益于行业集中度提升，租赁和资产证券化是未来增长点。
• 建筑板块：基建民企表现较好，PPP和生态修复带来增长机会。