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房屋“断贷”问题分析总结

核心内容概述

本文围绕近期国内多地出现的房屋“断贷”现象，从成因、根结及影响等方面进行了深入分析，重点对比了与美国次贷危机的本质区别，指出当前断贷问题的特殊性与可控性。

主要观点

一问：与次贷危机的本质区别？

• 断贷成因不同：我国断贷问题的根源在于供给端的房企项目停工，居民希望通过断贷推动房企“保交付”，而非居民偿付能力恶化。
• 需求端稳定：我国居民住房贷款的不良率常年维持在 0.3% 的较低水平，远低于美国次贷危机时期的 11.3%。
• 金融化程度差异：美国房地产金融化程度高，MBS占固收市场 23%，日均交易量占 29.2%，而我国地产ABS仅占 0.74%，违约扩散效应较小。
• 政策应对积极：银保监会、地方政府及开发商均在积极推动“保交付”和风险处置，表明断贷对经济的“放大器”效应较小。

二问：本轮房贷断供的根结在哪？

• 房企现金流压制：2021年下半年以来，房企筹资现金流显著下降，销售回款低迷，导致资金链紧张。
• 项目停工与交付问题：截至2022年6月，面临停工交付问题的商品房面积约占去年总成交面积的 10.7%。
• 高周转模式失效：房企长期依赖“高负债、高杠杆、高周转”模式，随着地产下行周期，该模式难以持续，违规问题逐步暴露。
• 政策调控加强：2016年以来，我国对房地产行业实施去金融化政策，包括加强预售资金监管、限制融资渠道等，进一步加剧房企资金压力。

三问：本轮房贷断贷的影响何在？

• 短期影响：断贷可能冲击居民购房预期，使购房需求恢复难度加大。居民对房价上涨的预期占比由25.2%回落至16.2%。
• 中期影响：断贷或影响地产供需两端的恢复弹性，强化地产周期“平坦化”趋势。
  • 需求端：居民避险情绪上升，更倾向于购买现房和二手房，期房购买趋于谨慎。
  • 供给端：房企面临更强的现金流压制，高杠杆模式难以维持，地产投资修复空间受限。
• 经济关联性：房地产通过信贷、金融、财政、产业链等多链条影响经济，但断贷对经济的连锁反应相对可控。

关键信息

数据与趋势

• 2022年6月：全国房屋竣工面积同比下滑至 -40.7%，新开工面积同比下滑至 -45%。
• 商品房期房销售：同比增速由 109.9% 下滑至 -28.2%。
• 房企筹资现金流：2021年下半年同比下降 25.6%，降幅创历史新高。
• 地产债违约：2022年地产债券违约规模占比超过 68%，远超其他行业。
• 居民购房预期：2022年6月，房价上涨预期占比为 16.2%，低于去年3月的 25.2%。

政策背景

• 2016年至今：我国对房地产行业实施了一系列去金融化政策，包括加强预售资金监管、限制融资渠道、推行“三道红线”等。
• “三道红线”政策：剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比成为房企融资的重要指标。
• 地产金融化程度：美国MBS占固收市场 23%，我国地产ABS仅占 0.74%，显示我国房地产金融属性较低。

风险提示

1. 疫情发展超预期：疫情反弹可能影响地产行业的复产复工进程，延缓供需恢复。
2. 地产下行超预期：地产下行可能通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成负面影响。

图表目录（关键数据）

• 图表1：次贷危机下，美国住房贷款拖欠率快速上行
• 图表2：2003年起，美国信用评级低的贷款占比提升
• 图表3：个人住房贷款是我国信贷市场的重要组成部分
• 图表4：住房贷款是美国信贷市场重要组成部分
• 图表5：次贷危机时，美国居民部分债务违约率高企
• 图表6：本轮停工项目涉及不良贷款占比较小
• 图表7：MBS是美国固收市场的重要组成部分
• 图表8：美国MBS收益率与国债、抵押贷款利率挂钩
• 图表9：ABS在中国固收市场中的份额较低
• 图表10：2016年以来，我国地产去金融化政策频出
• 图表11：全国房屋新开工、竣工面积快速下行
• 图表12：多城市出现地产项目停工、延期交付问题
• 图表13：房地产筹资现金流增速快速下降
• 图表14：商品房销售、开发投资额同比增速快速下滑
• 图表15：2021年大多城市明确收紧预售资金监管
• 图表16：2022年地产债券违约规模占比远超其他行业
• 图表17：2021年，房企受限现金比例明显提升
• 图表18：2021年，房企非受限现金短债比明显回落
• 图表19：近年来，房地产行业资产负债率明显提升
• 图表20：2021年以来，商品房期房销售明显下滑
• 图表21：房地产通过多链条对经济产生影响
• 图表22：多方对应对房贷断贷明确表态、积极处理
• 图表23：未来房价预期持续走低
• 图表24：2022年商品房成交远不及过往同期
• 图表25：地产需求端指标修复弹性下降
• 图表26：地产供给端指标修复弹性下降

机构信息

• 分析师：赵伟（SAC执业编号：S1130521120002）、杨飞（SAC执业编号：S1130521120001）
• 联系人：马洁莹
• 邮箱：researchsh@gjzq.com.cn / researchbj@gjzq.com.cn / researchsz@gjzq.com.cn
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