20260823-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W33_上海出台楼市新政_旺季前提振市场情绪_15页_1mb

房地产开发行业分析总结（2026W33）

核心内容

2026年8月20日，上海六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕住房公积金提取、个人住房信贷、以旧换新购房补贴、房票安置、收购二手住房用作保障性租赁住房等五方面出台8项政策，旨在促进外环外新房库存去化，畅通一二手置换链条，满足刚性和改善性住房需求。政策落地在“金九银十”旺季前，有助于提振市场情绪。

主要观点

• 政策方向：政策主要聚焦于优化信贷、公积金提取、以旧换新补贴及房票安置，同时推动保障性租赁住房建设。
• 行业基本面：房地产行业整体仍处于左侧，新房销售尚未展现出真正的企稳迹象，二手房市场虽有成交量增长但价格表现一般。
• 投资逻辑：
  • 多元化经营企业：穿越周期能力强，建议关注华润置地、华润万象生活。
  • 轻资产运营企业：包括中介（如我爱我家）和物业（如招商积余、绿城服务等），具有较强的抗风险能力。
  • 开发为主企业：应优先选择融资成本低、布局重点城市、历史包袱轻的企业，如华润置地、建发国际、招商蛇口等。
  • 类地方城投与地产转型股：具备一定投资价值。

关键信息

1. 房地产市场表现

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为-1.8%，排名31个申万一级行业第20名。
• 新房成交：本周30城新房成交面积为134.0万平方米，环比提升17.6%，同比提升0.5%。其中：
  • 一线城市成交44.8万方，环比+17.4%，同比+24.1%。
  • 二线城市成交69.3万方，环比+32.0%，同比+19.0%。
  • 三线城市成交19.9万方，环比-14.3%，同比-49.0%。
• 二手房成交：本周15城二手房成交面积合计192.4万方，环比增长3.1%，同比增长11.4%。其中：
  • 一线城市成交81.2万方，环比+5.6%，同比+6.2%。
  • 二线城市成交79.7万方，环比+1.6%，同比+1.8%。
  • 三线城市成交31.5万方，环比+0.5%，同比+16.8%。

2. 信用债市场动态

• 发行情况：本周共发行房企信用债14只，环比增加7只，发行规模123.60亿元，环比增加36.1亿元。
• 偿还情况：总偿还量192.92亿元，环比增加43.47亿元。
• 净融资额：-69.32亿元，环比减少7.37亿元。
• 债券类型与评级：以证监会主管的一般公司债（70.2%）为主，主体评级以AAA（88.4%）为主。

3. 本周市场表现

• 涨幅前五：珠江控股（20.1%）、中关村（18.4%）、中润资源（17.7%）、高新发展（14.4%）、*ST紫学（7.7%）。
• 跌幅前五：京投发展（-14.0%）、首开股份（-11.5%）、香江控股（-11.1%）、乾景园林（-9.8%）、大名城（-8.3%）。
• 重点房企表现：正荣地产（66.7%）、时代中国控股（24.1%）、绿景中国地产（10.2%）、龙湖集团（5.8%）、建发国际集团（5.5%）涨幅居前；禹洲集团（-6.7%）、华发股份（-3.8%）、越秀地产（-3.6%）、荣盛发展（-3.4%）、中梁控股（-2.6%）跌幅居前。

4. 政策回顾

• 中央政策：
  • 《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》：拓宽提取范围，新增装修、物业费提取；取消租房收入比例门槛；允许个体工商户、非全日制从业人员等自愿缴存。
• 地方政策：
  • 上海：优化公积金提取、信贷政策、以旧换新补贴、房票安置、二手住房收购用于保障性租赁住房。
  • 吉林：秋季商品房促销月，购房补贴、提高公积金贷款额度、开展二手房“带押过户”公积金贷款业务。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 投资策略：
  • 关注多元化经营企业（如华润置地、华润万象生活）。
  • 关注轻资产运营企业（如我爱我家、招商积余、绿城服务）。
  • 关注开发为主企业（如华润置地、建发国际、招商蛇口、保利发展）。
  • 关注类地方城投及地产转型股。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

结论

当前房地产行业基本面仍处于左侧，政策催化仍是关键。建议关注具备多元化经营、轻资产运营、融资顺畅及布局优势的房企，同时警惕政策及市场风险。