2019【城市进入研究】内江城市进入性研究-正合_62页_8mb

内江市城市进入性研究总结

核心内容概览

内江市作为成渝经济走廊的中心城市，连接成都与重庆，是川南经济圈的重要节点。然而，其城市发展仍面临诸多挑战，如产业单一、吸附能力弱、城市竞争力不足等。本文将从城市宏观环境、房地产市场、城市发展规划等方面对内江市进行深入分析。

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城市宏观环境分析

城市区位

• 内江地处川南腹心，距离成都和重庆均在170公里以内，是成渝经济区的中心城市；
• 位于川南经济圈核心，南靠自贡、宜宾、泸州，北通资阳、遂宁。

城市利好

• 与成都及重庆形成双向一小时经济圈，是“成渝立交桥”；
• 川南城际铁路建设，提升交通便利性；
• 2016年内江国家级高新技术产业园区挂牌成立，推动产业转型升级。

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城市内部环境分析

城市概述

• 内江是转型中的老工业城市，产业基础雄厚，是川南电力基地；
• 历史悠久，有“甜城”美誉，文化底蕴深厚，是国画大师张大千的故乡。

行政区划

• 幅员面积5386平方公里，人口约420万；
• 下辖2区、2县、1市，包括市中区、东兴区、资中县、威远县、隆昌市。

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城市发展规划

远景规划

• “一心两廊、三城多片”：以产城一体、引绿入城为理念，打造山水相拥、综合交通枢纽和现代产业基地；
• 一心：城市核心（旧城区与新城结合）；
• 两廊：沱江生态廊道、长江森林公园与城市绿心串联的生态廊道；
• 三城：主城区、城南新城、城西新城；
• 多片：包括旧城区、东兴、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西综合居住、城西现代物流、白马、乐贤、稗木、稗南、黄河湖及长江森林公园等十二个功能片区。

城市发展现状

• 万达片区：新兴居住板块，商业配套完善，是内江市商业发展最好的区域；
• 高铁片区：发展成熟，科教产业集中；
• 城西居住区：以蓝领产业人口为主，城市界面较差，供应接近尾声；
• 乐贤片区：拥有优质自然资源，吸引经济型养老客户。

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市际交通规划

• 内江作为成渝交通要道，但随着高铁、高速的建设，其枢纽作用逐步减弱；
• 规划建设通用机场，预计2020年底前建成；
• 有6条铁路和6条高速公路，包括成渝、内昆、资威、归连、隆泸、成渝客专；
• 城市轨道交通规划为4条线路，总长89.1公里，但尚未动工。

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城市发展关键指标

经济总量

• 2016年GDP总量为1297亿元，增速有所放缓；
• 在四川省内排名靠后，城市竞争力较弱。

建成区面积及人口

• 建成区面积75平方公里，居全省第10位；
• 城镇常住人口174.97万人，城镇化率46.7%；
• 人口吸附能力较弱，未来增长依赖政策及产业。

居民收入情况

• 城镇居民人均可支配收入27986元，农村居民12491元；
• 2016年全省排名第13位，优势不明显。

居民消费情况

• 社会消费品零售额保持10%以上增速，2016年达460亿元，全省排名第10位；
• 居民消费力相对较弱，市场整体呈供不应求态势。

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城市产业发展

产业发展现状

• 第二产业占比59%，以传统制造业和物流为主；
• 产业结构正在向高科技、节能环保、新材料等方向转型；
• 国家级高新区设立，为产业转型带来机遇。

机会产业发展

• 电子商务、现代物流、电子信息成为重点发展产业；
• 依托高桥、白马、隆昌三大园区，推动产业升级；
• 电商发展迅速，京东、苏宁等企业已参与内江市场。

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房地产市场分析

房地产政策

• 政策以“支持发展”为主，去库存为方向；
• 住宅市场受成都限购影响，整体呈供不应求态势；
• 商业市场供大于求，价格低位，新城区个别项目表现较好。

商品住宅市场

• 2017年整体供不应求，住宅均价5000-6000元/㎡；
• 热销项目月均去化200套，主要集中在万达、高铁、城西等热门板块；
• 部分项目如山水豪庭、鸿通翡翠华庭、朗诗汉安府存在销售提升空间。

县城商业市场

• 商业市场整体供大于求，价格低位；
• 万达商圈成为目前最活跃的商圈，商业层级最高；
• 其他商圈如旧城、东兴仍以底商为主，商业配套较弱。

土地市场

• 土地供应以住兼商为主，纯商业用地供应较少；
• 土地成交溢价率较高，尤其在2017年9月达到历史峰值；
• 未来五年住宅土地供应总量将达7500亩，主要集中在万达、高铁、城西、城南等区域。

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城市进入性分析

城市能级判定

• 内江是成渝经济走廊中心城市，但短期内难以有效利用交通优势；
• 作为老工业城市，产业基础雄厚，但缺乏特色支柱产业；
• 未来依赖高新区产业导入，城市竞争力有待提升。

市场格局

• 住宅市场以刚需为主，改善型产品存在天花板；
• 商业市场整体不乐观，个别大盘底商实现走量；
• 城市进入性宜在市场热度尚未衰退时短期进入，中长期需依赖产业导入。

代理进入机会

• 本地部分楼盘已采用代理模式，如万晟城；
• 碧桂园、恒大有进入意向，市场存在代理公司进入空间。

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附件：典型项目案例

万达片区

• 项目由万达集团投资，总建筑面积75万平方米，住宅部分已售罄；
• 住宅均价4600-5500元/㎡，商铺均价1万-1.6万/㎡；
• 配套完善，包括万达百货、永辉超市、医院等。

高铁片区

• 项目位于内江北站附近，交通便利；
• 住宅均价4500-6000元/㎡，商业均价2-3万/㎡；
• 项目四期在售，去化良好，客户多为改善型需求。

城西居住区

• 项目以刚需为主，住宅均价4200-4500元/㎡；
• 部分项目如鸿通翡翠华庭销售情况较好，但整体市场去化缓慢。

乐贤片区

• 项目主打自然资源和康养旅游，住宅均价3800-4500元/㎡；
• 部分项目如朗诗汉安府为高端改善产品，销售情况较好。

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总结

内江市作为川南经济圈的重要节点，具备良好的交通和区位优势，但其城市竞争力不足，主要依赖传统制造业和物流。未来，随着国家级高新区的设立和产业转型，内江市有望迎来新的发展机遇。房地产市场整体呈供不应求态势，但商业市场仍供大于求，需进一步优化。内江市场适合短期进入，但需关注中长期产业导入情况。