2019【城市进入研究】新津城市进入性研究-正合_81页_7mb

新津城市进入性研究总结

核心内容

新津作为成都市下辖县，是成都南大门，具有重要的区位优势，同时是川西重要的物资集散地和交通枢纽。随着天府新区和成渝经济区的发展，新津迎来了新的发展机遇，成为房地产市场发展的热点区域。

主要观点

• 区位优势显著：新津地处成都南向发展的核心区域，与主城区、天府新区紧密相连，交通便利。
• 城市发展潜力大：新津在天府新区规划下，重点发展岷江新城，打造“产城一体”模式，未来发展前景乐观。
• 房地产市场升温：受政策影响，新津房地产市场整体回暖，供需关系紧张，价格持续上涨。
• 土地供应有限但潜力大：新津政府已整理1824亩优质土地，其中440亩计划于2017年下半年上市，为房地产发展提供支撑。
• 市场格局清晰：新津市场分为五津老城、牧山星城和岷江新城三大板块，各有不同的发展特点和市场定位。

关键信息

城市宏观环境分析

• 城市区位：新津位于成都南大门，与双流区、眉山市、邛崃市、大邑县和崇州市相邻，是四川省经济技术向西南辐射的必经之地。
• 城市发展思路：以“山水卫星城、幸福新津渡”为定位，推进“立城优城、民生提质、产业升级、治水兴水、改革创新”五大战略。
• 城市发展规划：岷江新城为新津重点发展区域，牧山星城为低密高端住区，五津老城为传统成熟老城。

天府新区利好

• 经济与人口双核驱动：天府新区将新津纳入规划范围，带动产业和人口增长，提升城市吸附力。
• 重点产业园区：包括新川创新科技园、成都经济技术开发区、空港经济开发区等，以科技研发、汽车制造、新能源等为主导产业。
• 城市能级提升：随着天府新区发展，新津将逐步成为城市价值高地，具备较强的市场进入机会。

房地产市场分析

• 市场现状：新津房地产市场整体呈供需失衡状态，项目较少，价格持续上涨。
• 土地市场：新津土地供应以工业用地为主，商住用地有限，但未来土地供应将增加，提升市场活力。
• 房地产政策：新津不在限购范围内，为房地产发展提供政策支持。
• 市场格局：
  • 五津老城板块：以旧城改造为主，项目较少，主要为刚需及改善型住宅。
  • 牧山星城板块：生态资源丰富，但配套不完善，主要为高端低密住宅。
  • 岷江新城板块：重点发展区域，未来潜力巨大，目前仅有恒大项目在售，价格较高。

城市进入性分析

• 城市发展现状及趋势：新津作为成都南大门，未来将承接城市发展外拓，吸附力增强，发展潜力巨大。
• 城市化发展利好：预计未来5年县域人口将增加至50万人，县城规模扩大，房地产市场前景广阔。
• 房地产宏观格局：新津房地产市场均衡发展，三个城市组团各有特色，未来将形成多元化的市场格局。

典型项目案例分析

• 恒大·天府城邦：位于岷江新城，以刚改住宅为主，均价7800元/㎡，三期即将开盘。
• 北大资源颐和雅郡：位于五津老城，以改善型住宅为主，均价6700-7000元/㎡，主力户型110-114㎡。
• 金科·廊桥水乡、龙湖·悠山郡：位于牧山星城，主要为高端别墅产品，价格较高。

市场趋势

• 供需失衡：新津市场整体供不应求，价格持续上涨。
• 市场机会：随着天府新区和成渝经济区的发展，新津房地产市场进入快速发展阶段，具备较大的市场进入机会。
• 客户构成：主要为城南、华阳客户，投资属性强，本地客户以首改自住为主。

结论

新津城市进入性良好，具备较强的市场发展潜力。随着天府新区的发展，新津将成为成都南向发展的核心区域，房地产市场将迎来新的发展机遇。