20220515-天风证券-房地产行业研究周报_透过银行年报看地产信贷_20页_2mb

房地产行业分析总结（2022.5.7-2022.5.13）

核心内容概述

本报告聚焦于2022年5月7日至5月13日期间中国房地产行业的信贷政策、市场成交情况及投资建议，旨在分析当前房地产行业面临的挑战与机遇。

主要观点

1. 商业银行房地产贷款投放管控加强

• 对公地产贷款显著收缩：在“贷款集中度”考核要求下，商业银行对房地产公司贷款增速明显放缓，而个人住房贷款投放保持稳健。
• 超限银行数量减少：截至2021年末，53家样本上市银行中，房地产贷款占比超限的银行从2020年的16家减少至15家，个人住房贷款占比超限的银行也从15家减少至14家。
• 贷款集中度管理：国有六大银行在年报中普遍强调对房地产贷款集中度的严格管理，同时支持保障性住房及住房租赁发展，以促进房地产市场平稳健康发展。

2. 个人住房贷款与居民需求支持

• 差异化信贷政策：各行强调“差异化信贷”政策，支持居民合理购房需求，特别是改善性购房需求。
• 政策导向明确：农业银行、邮储银行等积极表态支持居民自住及改善性购房需求，为市场提供一定的流动性支持。

3. 政策与市场表现

• 政策偏向结构性宽松：中央及地方政府出台多项政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化购房条件等，旨在刺激市场。
• 市场成交数据：新房市场本周成交422万平，月度同比-52.80%；二手房市场本周成交156万平，月度同比-24.82%，但相较上月有所改善。
• 土地市场冷清：土地市场本周成交建面1470万平，成交总额500亿元，均呈同比下滑趋势，全国平均溢价率微升至0.98%。

4. 融资与投资建议

• 行业beta与alpha：未来行业beta取决于政策托底力度、产能出清节奏和行业结构调整；alpha则来自收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。
• 推荐标的：持续推荐优质龙头（金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）及成长型房企（新城控股、旭辉控股集团），同时关注地方国企（首开股份、华发股份、金融街等）。
• 风险提示：包括行业信用风险蔓延、销售下行超预期、因城施策力度不及预期等。

关键信息

信贷数据

• 样本上市银行房地产贷款占比：31.9%，较上年同期下降0.75个百分点。
• 样本上市银行个人住房贷款占比：25.9%，较上年同期下降0.17个百分点。
• 涉地产类贷款总额：42.9万亿，较2020年同期增长8.8%。
• 可释放个人住房贷款空间：仅2.4万亿，显示政策与需求支持之间的矛盾。

市场表现

• 新房市场：本周成交面积422万平，滚动12周同比-45.44%，月度同比-52.80%。
• 二手房市场：本周成交面积156万平，滚动12周同比-24.82%，相较上月改善13.36个百分点。
• 土地市场：本周成交建面1470万平，成交总额500亿元，滚动12周同比分别-30.15%和-44.39%。

政策动态

• 全国政策：国务院常务会议部署盘活存量资产，支持保障性租赁住房建设，不纳入房地产贷款集中度管理。
• 地方政策：多个城市调整公积金贷款额度、首付比例、限购政策等，以支持刚性和改善性住房需求。

行业与个股情况

• 行业走势：本周申万房地产指数上涨3.91%，跑赢沪深300指数；H股市场表现相对疲软，Wind香港房地产指数下跌1.06%。
• 重点标的：推荐金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口等优质龙头，以及新城控股、旭辉控股集团等成长型房企。
• 风险提示：行业信用风险、销售下行超预期、政策力度不及预期等。

总结

综上所述，当前房地产行业在政策调控下呈现结构性调整趋势，商业银行对房地产贷款的集中度管理加强，但对个人住房贷款的支持相对稳定。市场成交数据表明新房市场持续低迷，而二手房市场有所回暖。政策层面，多地出台支持措施，以促进房地产市场平稳健康发展。投资方面，建议关注行业结构调整与收并购带来的机会，同时警惕潜在风险。