2020年中国住宅市场报告_5页_1mb

报告摘要

住宅市场总结

核心内容概述

2020年9月全国住宅市场呈现以下特点：住宅成交面积同比下降1.0%，但降幅持续收窄；住宅开发投资同比增长6.1%，较8月涨幅扩大0.8个百分点；房贷利率经历9连降后首次企稳，首套房平均利率为5.25%，二套房平均利率为5.56%。尽管疫情在部分城市出现反弹，但整体控制良好，对房地产市场影响趋于缓和。政府坚持“房住不炒”政策，未放松楼市调控，反而在部分城市收紧政策，以维护市场稳定。

主要观点

市场表现：住宅市场在疫情后迅速回暖，开发商信心恢复，资金重新投入住宅项目开发。
政策调控：政府持续加强楼市调控，强调“稳房价、稳地价、稳预期”，防止市场过热及资金违规流入。
信贷管理：监管机构要求大型商业银行压降个人住房按揭贷款规模，以支持实体经济。同时，针对房企设置“三道红线”政策，限制企业有息负债规模增速。
土地市场：土地市场在疫情后表现活跃，一二线城市住宅用地出让面积同比上涨9.1%，优质地块成交溢价率较高。但政府供地计划有限，且“三条红线”政策抑制了部分房企的拿地热情。
城市差异：不同城市住宅市场表现各异，部分城市如杭州因科技产业和人才引进政策，住宅市场需求持续旺盛。

关键信息

市场动向（表1）

2020年9月：部分大行收到通知，要求压降个人住房按揭贷款规模。
2020年8月：自然资源部发布指导意见，支持大湾区和深圳提升自然资源要素市场化配置效率。
2020年7月：
- 国务院发布老旧小区改造指导意见，计划至2022年基本形成改造制度框架。
- 多个城市收紧住房市场调控政策，包括户籍购房限制、差别化信贷措施、税收政策调整等。
- 青岛市明确“先验房后交费”条款，避免交房纠纷。

月度市场数据（表2）

上海：9月供应156.04万平方米，成交185.72万平方米，成交均价35,969元/平方米，去化周期未提供。
杭州：供应174.28万平方米，成交78.76万平方米，成交均价30,909元/平方米，去化周期为4.9个月。
南京：供应156.87万平方米，成交61.06万平方米，成交均价28,252元/平方米，去化周期为7.1个月。
苏州：供应122.05万平方米，成交92.41万平方米，成交均价24,179元/平方米，去化周期为6.3个月。
武汉：供应420.57万平方米，成交209.27万平方米，成交均价14,519元/平方米，去化周期为9.9个月。
长沙：供应147.59万平方米，成交131.11万平方米，成交均价10,216元/平方米，去化周期为5.5个月。
北京：供应137.09万平方米，成交85.36万平方米，成交均价43,057元/平方米，去化周期为20.1个月。
天津：供应194.83万平方米，成交121.38万平方米，成交均价16,548元/平方米，去化周期为18.1个月。
沈阳：供应177.45万平方米，成交79.62万平方米，成交均价11,500元/平方米，去化周期为14.9个月。
大连：供应38.28万平方米，成交39.79万平方米，成交均价15,614元/平方米，去化周期为24.0个月。
深圳：供应71.44万平方米，成交47.10万平方米，成交均价56,437元/平方米，去化周期为7.3个月。
广州：供应161.48万平方米，成交165.43万平方米，成交均价28,029元/平方米，去化周期为8.5个月。
福州：供应36.80万平方米，成交41.52万平方米，成交均价24,632元/平方米，去化周期为16.4个月。
厦门：供应326.18万平方米，成交193.59万平方米，成交均价16,117元/平方米，去化周期为9.7个月。
海口：供应225.00万平方米，成交159.88万平方米，成交均价13,043元/平方米，去化周期为7.3个月。

高端住宅市场（表3）

翠湖五集：上海，黄浦区，2020-06开盘，成交均价165,000元/平方米。
美都汇公寓：上海，徐汇区，2020-06开盘，成交均价151,000元/平方米。
壹·亮马：北京，朝阳区，2020-07开盘，成交均价96,000元/平方米。
大一山庄：广州，白云区，2020-06开盘，成交均价100,000元/平方米。
长江尊邸：南京，建邺区，2020-08开盘，成交均价62,000元/平方米。
融信远洋厘望NEO1：杭州，拱墅区，2020-04开盘，成交均价90,000元/平方米。

城市聚焦——杭州

市场特点：杭州是除四个一线城市外住宅均价最高的城市之一，受到富裕买家、科技行业及私募股权市场的支撑。
经济活力：杭州作为创新之城，互联网生态具有全国影响力，带动多个产业发展，民营经济占GDP比重约60%。
人才政策：2019年常住人口增加约50万，未来人才引进政策将持续支撑市场需求。
科技企业聚集：网易、阿里巴巴、华为等科技企业园区在滨江落地，带动该区域就业和物业需求增长。
投资潜力：城市南部基础设施改善，未来可能吸引更多投资者。

市场展望

政策方向：“房住不炒”和“因城施策”仍是主基调，未来调控政策将继续围绕“稳房价、稳地价、稳预期”展开。
住宅产品趋势：中高端住宅项目因改善型需求释放而受到更多购房者青睐，市场对居住空间、物业服务和生活品质的要求提升。
土地市场趋势：房企拿地积极性或将回归理性，更关注现有库存去化和负债控制。政府土地出让规则调整（如延长缴纳期限、降低自持比例）提振了房企信心，但“三条红线”政策仍对融资形成限制。