房地产行业研究-一线成交备案有所改善-二线加速放开限购-国金证券_17页_2mb

本周A股及港股房地产板块整体下跌，其中申万A股房地产板块周跌幅16%（排第21），WIND港股房地产板块周跌幅31%（排第24）。物业板块跌幅更显著，恒生物业服务及管理指数周跌幅44%，对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为-44%和-36%。房地产市场出现分化，一线城市新二手房成交备案数据改善，二线城市加速取消限购政策，三四线城市仍处低迷状态。

土地市场延续疲软，全国300城单周宅地成交建面347万㎡，环比-10%、同比-57%，平均溢价率0%。2023年初至今累计成交建面24127万㎡，同比-26%。保利发展、中海地产、华润置地等房企权益拿地金额居前。无集中土拍，市场活跃度不足。

新房销售方面，本周35城合计成交281万平米，环比+9%、同比-1%。一线城市成交环比+9%、同比-29%，二线城市环比+9%、同比+18%，三四线城市环比+2%、同比-39%。政策落地后，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房备案量出现回升，但同比仍显疲软。

二手房市场表现相对亮眼，本周15城合计成交160万平米，环比+7%、同比+65%。一线城市同比+37%，二线城市同比+82%，三四线城市同比+13%。北京、上海、深圳等地备案量增长显著，政策支持对市场信心有一定提振作用。

二线城市限购政策加速松绑，沈阳、大连、南京等9城全面取消限购，叠加前期已落地的佛山、东莞等，至少10余城解除限购。政策释放需求，助力市场回暖。但一线及部分重点二线仍维持限购，预计未来更多城市将跟进。

行业风险方面，政策对市场提振效果有限，三四线城市恢复力度不足；多家房企出现债务违约，如花样年控股、远洋集团等周跌幅超300%，可能加剧市场悲观情绪。贝壳等房产中介受益于政策利好，但房企自救意愿较低，市场良性循环难度加大。

重点推荐布局一二线优质城市及改善型房企，如中国海外发展、招商蛇口、建发国际集团等，同时建议关注政策受益的物业平台。市场整体估值低位，但需警惕政策执行力度、三四线城市复苏及房企债务风险。