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新城控股 (601155.SH) 结算毛利水平改善，商业运营稳步扩张

核心内容概述

新城控股（601155.SH）在2022年中期报告中展现出开发业务低迷但商管业务稳步增长的态势，同时公司财务状况稳健，投资评级维持“买入”。公司通过“双轮驱动”战略，在行业下行期表现出较强的韧性，结算毛利水平有所改善，商业运营收入持续增长，未来业绩释放可期。

主要观点与关键信息

1. 财务表现

• 营收与利润：2022年上半年，公司实现营收428.0亿元，同比下降45.9%；实现归母净利润30.1亿元，同比下降30.1%。但整体毛利率同比提升2.29个百分点至21.9%。
• 投资评级：维持“买入”评级，预计2022-2024年归母净利润分别为131.2亿元、138.5亿元、147.1亿元，EPS分别为5.80元、6.12元、6.51元，当前股价对应P/E估值分别为3.5倍、3.3倍、3.1倍。
• 资金回笼：实现资金回笼760.3亿元，回款率达117%，现金流状况有所改善。

2. 开发业务表现

• 销售情况：2022年上半年合同销售额651.6亿元，同比下降44.6%；合同销售面积657.2万平方米，同比下降39.5%，销售金额排名14位。
• 土地储备：截至6月底，公司土储面积1.31亿平方米，可满足约3年的开发需求，其中一二线城市占比37.1%，长三角三四线城市占比29.5%，布局结构较均衡。
• 新开工与竣工：新开工面积345.0万平方米，同比下降80.8%；竣工面积653.6万平方米，未来业绩释放可期。

3. 商业运营表现

• 吾悦广场布局：公司在135个城市实现189座吾悦广场布局，其中131座已开业或委托管理，开业面积达1189.1万平方米，出租率96.01%。
• 租金收入：吾悦广场上半年实现租金收入43.96亿元，同比增长16.6%；物业出租毛利率达72.2%。

4. 财务健康度

• 三道红线：公司维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率48.37%，现金短债比1.06。
• 债务偿还：2022年1-8月已偿还境内外公开债务103亿元，占到期债务的82%，下半年偿债压力较小。
• 现金流改善：2022年上半年经营活动产生的现金流量净额达115.03亿元，较2021年同期大幅改善。

5. 财务预测

6. 风险提示

• 政策调控风险：房地产政策变化可能对公司经营造成影响。
• 三四线城市去化风险：三四线城市项目销售去化可能面临挑战。
• 商业拓展不及预期：吾悦广场的扩张速度可能低于预期。

结论

新城控股在开发业务受压的情况下，商管业务保持增长，财务状况稳健，未来业绩释放潜力较大。公司维持绿档，融资成本降低，现金流改善，显示出较强的抗风险能力和运营能力。投资者应关注政策变化及三四线城市销售去化情况，但整体来看，公司具备一定的投资价值。