20211201-城市测量师行-房地产_张江商务区-办公市场分析_7页_1mb

张江商务区办公市场分析总结

核心内容概述

张江商务区是浦东新区重点发展的区域之一，近年来通过多项重点园区的开园和政策扶持，吸引了大量生物医药、集成电路、人工智能等高新技术企业入驻，推动了区域经济的快速发展。2020年初张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园相继开园，进一步提升了区域的产业聚集效应。疫情期间，张江商务区依然保持办公租赁市场的活跃度，50个重点项目集中签约、开工，为区域注入持续发展动力。

区块基本情况

办公市场租金走势

低端和中端市场

• 租金走势：2019年至2020年租金较为平稳，2021年后开始上涨。
• 低端市场：2021年第一季度平均租金为2.8元/m²·天，第三季度涨至3元/m²·天。
• 中端市场：2020年平均租金在3.7-3.8元/m²·天，2021年二季度涨至4元/m²·天，三季度为4.1元/m²·天。
• 空置率：低端市场空置率仅为2%，中端市场约为4%。

中高端和高端市场

• 中高端市场：平均租金长期稳定在4.7-4.8元/m²·天，2021年二季度涨至5.1元/m²·天，三季度为5.1元/m²·天，涨幅8%。
• 高端市场：2021年一季度平均租金为5.2元/m²·天，三季度涨至5.9元/m²·天，涨幅5%。
• 空置率：中高端市场空置率从10%降至5%，高端市场维持在3%左右。

个案分析：盛大天地源创谷

• 租户行业分布：以科技行业为主（占比65%），服务业（8%）、批发业（7%）紧随其后，制造业、文化艺术业、研发领域企业也少量入驻。
• 租金变化：2021年一季度平均租金为3.7元/m²·天，二季度涨至3.9元/m²·天（涨幅5.4%），三季度涨至4元/m²·天（涨幅2.5%）。
• 出租率：整体出租率达95%，但4号楼将因平安好医生退租释放1万方可租赁面积，预计年底招租压力增加。

SWOT分析

优势（Strengths）

• 多项扶持政策，缓解企业经营压力。
• 生物医药、集成电路、人工智能等行业总部落户，形成产业链集聚。

劣势（Weaknesses）

• 公共交通网络发展不均，部分区域通达性较差。
• 商业配套较少，多数项目依赖园区自身配套。

机会（Opportunities）

• 金色中环发展带建设及张江科学城更新升级，将进一步集聚产业、提升人气。
• 张江科学城南扩，空间大幅增加，推动区域产业升级和招商引资。

威胁（Threats）

• 疫情导致部分企业经营困难，退租情况增加，短期内招租压力上升。

小结

张江商务区凭借其战略发展规划和政策扶持，成为高新技术企业的重要聚集地。2021年办公租赁市场恢复迅速，租金整体上涨，尤其是中高端市场表现突出。尽管部分区域配套不足，但园区内商业和生活设施逐步完善，为租户提供良好支持。随着南扩区域的进一步开发，张江商务区未来将面临更大的产业聚集和招商挑战，同时也具备较大的发展潜力。