2023-07-03-城市测量师行-办公市场分析_人民广场区块_8页_1mb

办公市场分析：人民广场区块总结

1. 区块概况

人民广场区块位于上海黄浦区北部，交通便利，被1号线、2号线和8号线地铁覆盖。办公项目集中于人民公园东西两侧，商业配套包括南京路步行街和新世界城、世贸广场、来福士广场等大型商场，汇聚多元产业如金融、商业和服务业。

2. 租金分析

租金水平随市场波动变化：

• 中端市场（100-200平方米房源）：平均租金2020年四季度起上行，2021年达5.67元/㎡•日，2023年一季度小幅上涨。供应量少，空置率约7%。
• 中高端市场：平均租金2020-2022年稳定在7元/㎡•日左右。受地理位置优势影响，调整少，空置率约9%。
• 高端市场：2020年平均租金8.33元/㎡•日，2021年上涨后回落，2023年一季度降至8.2元/㎡•日。部分项目租金降幅超20%，空置率高但部分项目通过优惠政策维持出租率。

3. 个案分析：仙乐斯广场

由中外合资企业开发，7层以下为商场，9-39层为办公空间。租金2019年8.16元/㎡•日，受疫情影响2020年降至7.44元/㎡•日，2023年一季度进一步下降至7.2元/㎡•日。租户以商务服务业为主（占比35%），批发零售和住宿餐饮业也有入驻。空置率曾达10%，但招商进展良好，出租率回升。

4. 市场展望

人民广场区块作为高端办公聚集地，预计2023年二季度租金可能小幅回升，但整体市场恢复缓慢，面临新增供应压力，竞争加剧可能导致出租率上行受阻。