20170605-华创证券-房地产5月土地市场供需分析_5月土地成交大幅缩量_预计6月或有限放量_维持行业小周期延长判断_21页_1mb
报告摘要
房地产行业深度分析总结
核心内容概述
本报告分析了2017年5月中国房地产行业土地市场的供需情况，指出土地成交大幅缩量，预计6月或有有限放量。整体来看，土地市场供需有所改善，但地价和溢价率仍呈上行趋势，尤其在二三线城市表现突出，显示行业补库存需求强烈。同时，报告维持对房地产行业的“推荐”评级，并提出重点推荐的公司组合。
主要观点
- 土地供应改善：5月住宅类土地供应环比增长40%，同比小幅增长7%，表明土地供应新规正在逐步显效。住宅用地供应放量，但商住用地仍缩量。
- 土地成交缩量：5月住宅类土地成交环比下降31%，同比大幅下降40%，主要受4月土地供应缩量影响。预计6月土地成交或有小幅回升。
- 供需比下降：5月百城住宅类土地供需比为0.5倍，较4月下降50%，显示土地供应大于成交，供需有所改善。
- 地价与溢价率上行：尽管供需改善，但土地成交价格和溢价率仍持续上涨，尤其三四线城市地价同比上涨249.9%，溢价率攀升至75%。
- 行业周期延长：由于加库存节奏偏慢，房地产小周期预计延长至4年半以上，行业将长期处于低库存阶段，推动价格和需求相对坚挺。
- 房企表现分化：龙头房企因融资成本低、拿地能力强、并购能力高，销售表现优于行业平均水平，而三四线城市销售依然强劲。
关键信息
土地供应数据
- 5月住宅类土地供应：
- 环比增长40%
- 同比增长7%
- 住宅用地环比增长41.8%，同比增加37.5%
- 商住用地环比增长34.5%，同比减少28.9%
- 一线城市住宅类用地供应环比增长397.7%，同比增加14.2%
- 二线城市住宅类用地供应环比增长111.7%，同比增加33.8%
- 三四线城市住宅类用地供应环比下降5%，同比减少13.6%
土地成交数据
- 5月住宅类土地成交：
- 环比下降31%
- 同比下降40%
- 住宅用地环比下降15%，同比减少27%
- 商住用地环比下降51%，同比减少58%
- 一线城市住宅类土地成交环比下降34.3%，同比减少47.3%
- 二线城市住宅类土地成交环比下降53.4%，同比减少62.4%
- 三四线城市住宅类土地成交环比下降4%，同比减少10.3%
土地供需与价格
- 供需比：
- 百城住宅类土地供需比为0.5倍，环比下降50%
- 一线城市供需比0.61倍，环比下降87%
- 二线城市供需比0.33倍，环比下降78%
- 三四线城市供需比0.69倍，环比下降1%
- 成交楼面均价：
- 5月均价为5,676元/平米，环比增长15.3%，同比增长12.3%
- 一线城市均价15,266元/平米，环比下降41.1%，同比增长-1.6%
- 二线城市均价6,259元/平米，环比增长32.4%，同比增长-7.9%
- 三四线城市均价4,564元/平米，环比增长74.8%，同比增长249.9%
- 溢价率：
- 5月溢价率为59%，较4月上升18个百分点
- 一线城市溢价率17%，环比下降24个百分点
- 二线城市溢价率60%，环比上升33个百分点
- 三四线城市溢价率75%，环比下降7个百分点
推荐组合
- 一二线资源型房企：
- 三四线开发型房企：
- 低估值龙头&央企整合：
投资建议
- 行业评级：推荐
- 周期判断：维持房地产行业小周期延长判断，预计行业将在较长一段时间内维持低库存状态
- 重点关注：三四线城市棚改货币化、央企改革和集中度提升
- 预期表现：主流房企销售表现优于行业，主要受益于条件限制下的供货能力
分析师信息
- 证券分析师：袁豪（S0360516120001）
- 联系人：
- 鲁星泽（luxingze@hcyjs.com）
- 曹曼（caoman@hcyjs.com）
投资评级说明
- 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上
- 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%—20%
- 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动在-10%—10%
- 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%—20%
免责声明
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