20170605-华创证券-房地产5月土地市场供需分析：5月土地成交大幅缩量，预计6月或有限放量，维持行业小周期延长判断_22页_2mb

房地产行业5月土地市场分析总结

核心内容概述

本报告分析了2017年5月中国房地产行业的土地市场情况，指出土地供应和成交均出现显著变化，同时强调了土地市场供需改善与地价上涨并存的现象。报告还对房地产行业的小周期进行了判断，并提出了相应的投资建议。

主要观点

• 土地供应改善：5月住宅类土地供应环比增长40%，同比微增7%，表明土地供应新规正逐步显效。
• 土地成交缩量：5月住宅类土地成交环比下降31%，同比大幅下降40%，显示市场对土地的需求仍偏弱。
• 供需改善与地价上涨并存：尽管土地供需比下降，但地价和溢价率继续走高，尤其三四线城市表现更为明显。
• 行业周期延长：由于加库存节奏偏慢，房地产小周期预计延长至4年半以上。
• 房企表现分化：主流房企销售表现优于行业整体，主要得益于其更强的融资能力和拿地能力。

关键信息

一、土地供应情况

• 总体供应：5月百城土地供应面积为8,705万平米，环比增长28.1%，同比下降1.3%。
• 住宅类供应：5月住宅类土地供应面积为3,835万平米，环比增长40%，同比增长7.1%。
• 分城市能级：
  • 一线城市住宅类土地供应环比增长397.7%，同比增长14.2%。
  • 二线城市住宅类土地供应环比增长111.7%，同比增长33.8%。
  • 三四线城市住宅类土地供应环比下降5%，同比下降13.6%。

二、土地成交情况

• 总体成交：5月百城土地成交面积为5,557万平米，环比下降16.6%，同比下降26%。
• 住宅类成交：5月住宅类土地成交面积为1,918万平米，环比下降30.5%，同比下降40.3%。
• 分城市能级：
  • 一线城市住宅类土地成交环比下降34.3%，同比下降47.3%。
  • 二线城市住宅类土地成交环比下降53.4%，同比下降62.4%。
  • 三四线城市住宅类土地成交环比下降4%，同比下降10.3%。

三、土地供需与价格分析

• 供需比：5月百城住宅类土地供需比为0.50倍，环比下降50%，显示市场供需有所改善。
• 分城市能级供需比：
  • 一线城市供需比为0.61倍，环比下降87%。
  • 二线城市供需比为0.33倍，环比下降78%。
  • 三四线城市供需比为0.69倍，环比下降1%。
• 地价走势：
  • 住宅类土地成交楼面均价为5,676元/平米，环比增长15.3%，同比增长12.3%。
  • 一线城市地价环比下降41.1%，同比下降1.6%。
  • 二线城市地价环比增长32.4%，同比增长7.9%。
  • 三四线城市地价环比增长74.8%，同比增长249.9%。
• 溢价率：5月百城住宅类土地成交溢价率为59%，较4月提升18个百分点，其中三四线城市溢价率持续处于高位。

四、投资建议

• 行业评级：推荐
• 推荐组合：
  1. 一二线资源类：招商蛇口、首开股份、北京城建
  2. 三四线开发类：新城控股、荣盛发展、华夏幸福
  3. 低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团
• 预期表现：一二线城市量缩价稳，三四线城市量价向好，持续低库存阶段将推动价格和需求的相对坚挺。

评级体系说明

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

分析师信息

• 证券分析师：袁豪（执业编号：S0360516120001）
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