深圳甲级写字楼市场报告_7页_3mb

深圳甲级写字楼市场报告总结（Q2 2026）

核心内容

本报告对深圳甲级写字楼市场进行了全面分析，涵盖了供需动态、租金走势、空置率变化以及投资市场趋势。整体来看，市场在2026年第二季度延续了Q1的复苏态势，但步伐有所放缓，主要受到租金调整、新增供应量减少以及租户成本控制意识增强的影响。

主要观点

租金走势

• 全市平均有效租金环比下降1.5%，降至每平方米每月139.7元，降幅较第一季度的2.6%有所收窄。
• 租金回调主要集中在新兴次级市场和供应压力较大的区域，如后海、宝安CBD、深圳高科技园等，其中后海租金下降幅度最大（3.2%）。
• 蛇口和福田CBD租金相对稳定，分别持平和下降0.5%。
• 前海在第一季度小幅上涨后，本季度租金回落0.8%，表明其仍需通过差异化定价策略维持竞争力。

空置率变化

• 全市空置率连续第二个季度下降，降至22.7%，环比下降0.6个百分点。
• 次级市场空置率普遍高于核心区域，宝安中心区空置率上升1.8%，后海和南山-高新技术园区空置率分别上升1.4%和0.6%。
• 罗湖、福田CBD、南山-慕尼黑等区域空置率下降，表明市场吸收能力较强。

租赁活动

• 净吸纳量为102,492平方米，低于第一季度峰值，但仍高于新供应量。
• 租赁活动主要由租户搬迁驱动，占租赁活动总数的65.4%，而续约业务约占19.5%。
• 租户更倾向于优化空间布局和升级楼宇品质，而非单纯扩张。
• TMT行业（科技、媒体、电信）租赁面积占比最高，达52.0%，专业服务行业（如律师事务所、管理咨询公司）占比35%。

供应情况

• 2026年第二季度A级写字楼供应量大幅减少，仅有一个4万平方米的项目竣工，供应速度放缓。
• 供应减少为现有建筑提供了更多时间吸收空置空间，有助于维持市场稳定。
• 新增供应集中在后海和前海，若按计划交付，下半年空置率可能暂时上升。

关键信息

投资市场

• 办公室投资市场表现平淡，无公开披露的整栋甲级写字楼交易。
• 资本流向更倾向于提供稳定现金流、具有定价空间或具备重新定位潜力的资产。
• 工业资产表现突出，占上半年整栋物业交易额的50%。
• 投资者策略正从资本增值潜力转向运营收入、自用价值和退出策略。

市场趋势

• 租户内部搬迁仍是租赁活动的主要驱动力。
• 企业扩张意愿减弱，更多关注成本控制与空间优化。
• 市场分化加剧，核心区域与次级市场表现差异明显。
• 房东持续提供灵活租赁条款和租金让利，以吸引租户。

预期展望

• 2026年下半年，市场可能面临新增供应带来的压力，空置率可能暂时上升。
• 租金可能继续小幅下降，但幅度将趋于稳定。
• 科技、专业服务和金融相关企业仍是主要需求方，但整体扩张动力减弱。
• 投资活动预计由业主自用、资产负债表驱动的处置以及价格调整后的收购主导。

总结

深圳甲级写字楼市场在2026年第二季度呈现温和复苏态势，租金回调放缓，空置率持续下降，但市场分化加剧。租赁需求主要由租户搬迁和升级驱动，而非大规模扩张。TMT和专业服务行业仍是主要租户，但整体扩张意愿减弱。新增供应量减少，有助于市场稳定，但下半年可能因项目交付而加剧供需压力。投资市场则趋于保守，资本更关注现金流和资产再定位机会，工业资产成为热门选择。整体来看，市场在短期内难以出现显著改善，需关注租金稳定、空置压力缓解及价格调整等关键因素。