20200726-广发证券-房地产行业跟踪分析_政策维稳目的不变_行业复苏趋势不变_26页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

政策方向：中央坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，确保市场平稳健康发展。
地方政策调整：东莞将二手房纳入限购范围并延长限售年限，南京、宁波、杭州等城市边际收紧限购政策，主要目的是稳定市场预期、填补政策漏洞，对刚需影响较小。
市场表现：2020年7月前23天，50城新房成交同比增长4.1%，其中35个三大经济圈城市同比增长8%，而15个非经济圈城市同比下滑5%。12大城市的推盘面积同比下滑9%，推盘力度减弱。
土地市场：全国100大中城市土地市场溢价率稳定在15%左右，楼面价温和上涨，整体市场较为平稳。
融资环境：房企融资环境较为宽松，境内信用债发行规模77亿元，海外债融资规模15亿美元，融资成本有所下行。
重点公司推荐：A股推荐保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口；二线推荐中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展；H股推荐融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，关注中国金茂、合景泰富集团等。
风险提示：政策调控力度进一步加大、按揭贷利率上行、库存抬升快于预期、基本面超预期下行、房地产税立法推进超预期。

主要观点

政策维稳：中央政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变，强调稳定市场预期，防止市场过热或过冷。
地方政策差异：不同城市政策调整力度不同，主要集中在“政策补漏洞”和“真实限制需求”两个方面，多数城市政策对刚需影响有限。
市场基本面：成交增速扩大，推盘放缓，部分城市房价上涨压力较大，但整体市场热度可控。
融资环境改善：房企融资渠道拓宽，融资成本下降，整体融资环境较为宽松。
投资建议：在平稳市场环境下寻找企业阿尔法，建议关注销售与业绩增速快、估值低的公司。

关键信息

政策调整：东莞、南京、宁波、杭州、深圳等城市均对限购政策进行调整，主要针对投资和投机性购房需求。
市场数据：
- 50城新房成交面积704.45万方，环比下降4.9%，同比上升9%。
- 14城二手房成交面积186.87万方，环比下降7%，同比上升15.1%。
政策影响：部分城市如深圳、东莞调控力度较大，而宁波、杭州、南京等则以稳定市场预期为主。
公司推荐：重点推荐A股和H股中的龙头企业，如万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国等。

行业评级

行业评级：买入
前次评级：买入
报告日期：2020-07-26

重点城市成交情况

50城商品房成交：704.45万方，环比下降4.9%，同比上升9%。
一线城市：95.81万方，环比下降1.9%，同比上升20.1%。
二线城市：359.01万方，环比下降9.3%，同比上升2.3%。
三四线城市：249.64万方，环比上升1%，同比上升15.8%。
二手房市场：14城成交面积186.87万方，环比下降7%，同比上升15.1%。

风险提示

政策调控：可能进一步收紧，影响市场热度。
按揭利率：持续上行可能增加购房成本。
库存问题：库存抬升快于预期，可能影响销售。
基本面下行：行业基本面可能超预期下行。
房地产税立法：可能对市场产生较大影响。

重点公司估值和财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值(元/股)	EPS(元)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE(%)
万科A	000002.SZ	人民币	27.23	2020/03/19	买入	35.71	3.86	7.05	6.10	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	16.07	2020/04/17	买入	20.90	2.59	6.21	5.26	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	18.32	2020/04/22	买入	23.78	2.16	8.48	8.04	14.4%
新城控股	601155.SH	人民币	32.47	2020/04/02	买入	46.08	7.07	4.59	3.72	26.4%
华夏幸福	600340.SH	人民币	18.11	2020/04/27	买入	35.95	4.61	3.92	3.73	26.0%
金地集团	600383.SH	人民币	14.39	2020/05/14	买入	16.83	2.61	5.52	4.82	18.0%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	8.34	2020/04/12	买入	13.93	2.32	3.59	3.03	19.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	8.83	2020/03/28	买入	9.44	1.39	6.36	5.13	23.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	9.96	2020/05/03	买入	11.49	1.91	5.20	3.95	26.2%
阳光城	000671.SZ	人民币	7.50	2020/02/27	买入	8.89	1.29	4.50	4.55	20.1%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.47	2020/04/20	买入	10.04	1.38	3.95	2.93	21.2%
华发股份	600325.SH	人民币	7.07	2019/10/29	买入	10.50	1.90	3.72	2.94	21.3%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.29	2020/04/27	买入	5.20	0.45	7.23	6.01	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	13.33	2020/04/28	买入	19.54	0.78	17.04	12.61	9.4%
金融街	000402.SZ	人民币	6.92	2019/08/12	买入	10.31	1.47	4.70	4.31	11.1%
碧桂园	02007.HK	港币	10.06	2019/09/18	买入	16.03	2.23	4.07	3.61	23.1%
融创中国	01918.HK	港币	35.15	2019/12/06	买入	55.30	6.64	4.79	4.20	26.5%
中国海外发展	00688.HK	港币	24.30	2019/10/15	买入	32.90	4.63	4.74	4.31	14.4%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	6.72	2019/08/18	买入	6.16	1.08	5.60	2.80	21.2%
万科企业	02202.HK	港币	25.15	2020/03/19	买入	38.70	3.86	5.89	5.09	18.5%