第一太平戴维斯：2016美国写字楼市场_60页_3mb

美国甲级写字楼市场租金走势分析总结

核心内容概述

本报告基于第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）2015年的数据，分析了美国主要中央商务区（CBD）及郊区写字楼市场的租金变化趋势。SERI报告通过跟踪真实租赁成交，反映租金与优惠水平、运营成本等综合情况，涵盖净租金、运营支出、房地产税、租户电费及优惠分摊价值等指标。

主要观点

1. 租金走势整体上涨，但部分市场回调

• 2015年，美国主要CBD甲级写字楼市场租金连续第五年上涨，但增速放缓。
• 亚特兰大、芝加哥、丹佛和洛杉矶等“复苏滞后”市场租金涨幅显著，成为增长最快。
• 休斯敦和华盛顿特区租金下降，曼哈顿租金增长乏力。

2. 租户实际租金上涨

• 租户实际租金（总租金减去优惠分摊价值）同比上涨3.3%，其中七个市场增幅超过5.0%。
• 亚特兰大成为租户实际租金增长最快的市场，增幅达27.9%。

3. 业主实际租金上涨，但增幅温和

• 业主实际租金同比上涨4.5%，为连续第五年增长。
• 但部分市场如休斯敦和华盛顿特区出现显著下跌，影响整体增速。

4. 总租金创新高

• 全国总租金从2014年的44.07美元上涨至45.38美元，涨幅3.0%。
• 净租金是总租金上涨的主要推动力，涨幅达3.7%。

5. 建筑支出持续增长

• 运营支出、房地产税和租户电费均有所上涨。
• 运营支出同比上涨1.6%，房地产税上涨2.3%，租户电费微调。

6. 优惠分摊价值变化

• 优惠分摊价值同比上涨2.4%，但涨幅低于租金。
• 优惠占总租金比例维持在24.4%，部分市场如华盛顿特区和休斯敦优惠比例显著增加。

7. 市场供需关系影响租金

• 高需求市场如亚特兰大、芝加哥、丹佛、洛杉矶西区等租金涨幅明显。
• 供应过剩市场如休斯敦、曼哈顿、华盛顿特区面临租金下行压力。

8. 租金与历史峰值对比

• 半数市场租金仍低于2007年峰值，部分市场如圣地亚哥、达拉斯和曼哈顿下城区租金大幅下跌。
• 丹佛和费城租金接近或超过历史峰值。

9. 郊区市场表现

• 郊区市场租金整体上涨，但部分市场如北弗吉尼亚和费尔菲尔德县租金下降。
• 奥兰治县成为郊区市场租金增长最快，增幅达16.8%。

关键信息

1. 租金构成

• 总租金 = 净租金 + 运营支出 + 房地产税 + 租户电费
• 租户实际租金 = 总租金 - 优惠分摊价值
• 业主实际租金 = 总租金 - 业主成本（运营支出、房地产税、租户电费、优惠）

2. 各市场租金表现

• 亚特兰大：总租金上涨13.5%，租户实际租金上涨27.9%，业主实际租金上涨175.7%。
• 芝加哥：总租金上涨5.6%，租户实际租金连续第六年上涨。
• 达拉斯：总租金上涨6.1%，租户实际租金下跌10.4%。
• 丹佛：总租金上涨9.5%，租户实际租金创历史新高。
• 休斯敦：总租金下跌6.8%，租户实际租金下跌10.4%。
• 洛杉矶下城区：总租金上涨2.3%，租户实际租金上涨2.2%。
• 洛杉矶西区：总租金上涨4.7%，租户实际租金上涨6.7%。
• 迈阿密：总租金上涨4.6%，租户实际租金上涨7.2%。
• 曼哈顿下城区：总租金上涨1.7%，租户实际租金上涨3.1%。
• 曼哈顿中城区：总租金微涨0.5%，租户实际租金上涨0.6%。
• 北新泽西：总租金上涨12.3%，租户实际租金上涨14.3%。
• 费城：总租金上涨6.8%，租户实际租金创历史新高。
• 圣地亚哥：总租金上涨2.9%，租户实际租金上涨1.1%。
• 旧金山：总租金上涨1.6%，租户实际租金上涨1.6%。
• 坦帕湾：总租金上涨3.7%，租户实际租金上涨3.9%。
• 华盛顿特区：总租金下跌3.8%，租户实际租金下跌6.2%。
• 劳德代尔堡：总租金上涨9.7%，租户实际租金上涨17.3%。
• 奥兰治县：总租金上涨16.8%，租户实际租金上涨19.1%。
• 硅谷：总租金上涨4.5%，租户实际租金上涨5.8%。
• 北弗吉尼亚：总租金下跌1.8%，租户实际租金下跌8.0%。

3. 市场趋势与影响因素

• “复苏滞后”市场表现突出：亚特兰大、芝加哥、丹佛、迈阿密等市场租金增长显著。
• 技术中心市场趋于饱和：旧金山、硅谷等市场租金增长放缓，部分企业迁往成本较低的地区。
• 投资转移与企业迁址：部分投资者将资产转移至亚特兰大、芝加哥等市场，带动租金增长。
• 经济基本面影响：美国GDP增长缓慢，全球经济增长放缓影响市场预期。

附录：名词解释