20260414-中邮证券-房地产行业报告_若_淡季不淡_则行业有望复苏_11页_801kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业的投资评级为“强于大市维持”，并提供了行业基本面跟踪、行情回顾、风险提示等详细信息，旨在为投资者提供决策参考。

主要观点

1. 行业处于关键节点：房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键阶段，政策累积效应逐步显现，市场最坏阶段或已过去，但复苏仍将是结构性和渐进性的。
2. 4-5月为趋势验证窗口：若4-5月出现“淡季不淡、价格企稳”的情况，行业复苏的预期差将快速收敛，估值修复的性价比上升；反之，若价格压力加大，则应更注重防御性和现金流确定性。
3. 二手房活跃度为领先信号：二手房的成交和挂牌情况将继续作为行业复苏的重要指标，其活跃度可能早于新房市场反映趋势变化。

关键信息

1. 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 上周30大中城市新房成交面积：128.17万方，本年累计成交面积为2177.34万方，累计同比 $-12.2%$。
• 近四周平均成交面积：200.24万方，同比 $+1.1%$，环比 $-4.4%$。
• 一线城市：近四周平均成交面积为64.52万方，同比 $+10.6%$，环比 $-2.6%$。
• 二线城市：近四周平均成交面积为97.9万方，同比 $-4.8%$，环比 $-4.4%$。
• 三线城市：近四周平均成交面积为37.82万方，同比 $+2.5%$，环比 $-7%$。
• 14城商品住宅可售面积：7486.71万方，同比 $-5.29%$，环比 $-0.08%$。
• 14城去化周期：19.61个月，其中一线城市为13.91个月。

1.2 二手房成交及挂牌

• 上周20城二手房成交面积：245.66万方，本年累计成交面积为3053.76万方，累计同比 $-4.3%$。
• 近四周平均成交面积：259.34万方，同比 $+1.6%$，环比 $+0.8%$。
• 全国城市二手房出售挂牌量指数：3.46（截至2026/3/30），环比 $+7.5%$。
• 全国城市二手房出售挂牌价指数：144.08，环比 $-0.21%$。

1.3 土地市场成交

• 上周100大中城市土地市场：住宅类土地新增供应23宗，成交4宗；商服类土地新增供应31宗，成交10宗。
• 近四周平均成交数量/供应数量：住宅类为0.76，商服类为0.75。
• 住宅类土地楼面均价：6720.75元/平方米，溢价率 $4.38%$，环比 $+1.95\mathrm{pct}$。
• 商服类土地楼面均价：1706元/平方米，溢价率 $3.99%$，环比 $+0.35\mathrm{pct}$。

2. 行情回顾

• A股房地产行业指数：上周上涨 $4.01%$，沪深300指数上涨 $4.41%$，跑输0.4pct。
• 港股物业服务及管理指数：上涨 $1.75%$，恒生综合指数上涨 $3.42%$，跑输1.67pct。
• 行业排名：A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第16；港股物业服务及管理行业在14个恒生综合行业中排名第9。

3. 风险提示

• 政策不及预期：房地产相关政策可能未达预期，影响行业复苏节奏。
• 行业销售不及预期：销售数据若未改善，可能拖累行业表现。
• 收储进度不及预期：政府收储政策执行力度不足，可能影响市场信心。
• 市场情绪极端避险：投资者情绪可能因不确定性而转向避险资产。

投资评级说明

• 股票评级：基于报告发布日后6个月内个股相对基准指数的涨跌幅。
  • 买入：预期个股涨幅在20%以上。
  • 增持：预期个股涨幅在10%至20%之间。
  • 中性：预期个股涨幅在-10%至10%之间。
  • 回避：预期个股涨幅在-10%以下。
• 行业评级：基于行业相对基准指数的涨跌幅。
  • 强于大市：预期行业涨幅在10%以上。
  • 中性：预期行业涨幅在-10%至10%之间。
  • 弱于大市：预期行业涨幅在-10%以下。
• 可转债评级：基于可转债相对基准指数的涨跌幅。
  • 推荐：预期涨幅在10%以上。
  • 谨慎推荐：预期涨幅在5%至10%之间。
  • 中性：预期涨幅在-5%至5%之间。
  • 回避：预期涨幅在-5%以下。

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