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银行行业热点事件点评：融资制度优化，质量预期改善

核心内容概述

2026年8月28日，住建部、金融监管总局、央行等五部委密集出台房地产新政，系统重构商品房销售、信贷与融资等基础制度，旨在推动房地产行业向高质量发展模式转型。该政策对银行房地产类贷款投放及资产质量产生积极影响，为银行业带来盈利修复与经营格局优化的机遇。

主要观点

1. 政策背景与意义

• 房地产信贷制度需适配房地产发展新模式转型。
• 政策旨在理顺房企融资流程，降低购房者融资约束，化解交付风险，推动行业高质量发展。

2. 政策内容与调整方向

按揭政策调整

• 贷款期限：由最长30年延长至40年，首次突破20余年限制。
• 偿债比：月房贷支出与收入比不超过50%，月总债务支出与收入比上限由55%提升至60%。
• 放款时点：根据交易类型细化，现房在销售备案后发放，预售在竣工备案后发放，二手房在落实担保后发放。
• 存量房贷管理：允许协商展期、延迟还本；浮动利率贷款若偏离新发放利率达幅，可协商置换。

开发贷制度优化

• 主办银行制：单个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团放款。
• 资金管理：贷款期限覆盖项目开工至竣工备案，资金封闭管理，不得跨项目使用或用于缴纳土地出让金、项目分红等。
• 白名单机制：符合条件的项目纳入白名单管理，支持分户土地使用权集合抵押与多元融资。

宏观审慎管理

• 建立房地产金融逆周期调节机制，明确购房贷款最低首付比例、利率、贷款集中度等工具，由央行会同相关部门执行。

3. 政策影响分析

• 贷款投放修复：按揭期限延长与偿债比上调将提升购房贷款能力，叠加集中度管理松绑、白名单扩容、“带押过户”等政策，预计房地产类贷款投放有望迎来修复。
• 资产质量改善：预售资金监管、受托支付、购房人解约退款权等政策优化，从源头化解期房烂尾与断供风险；开发贷资金封闭管理显著降低挪用风险；存量困难客户可协商展期，平滑不良暴露节奏。

4. 银行经营表现

• 息差表现乐观：银行中报显示，息差表现良好，资产质量稳定。
• 营收分化：整体营收乐观，但存在分化，盈利增速延续修复趋势。
• 分红率提升：部分银行提高分红率，提振股东回报，利好长线投资者。

关键信息

• 政策时间：2026年8月28日。
• 政策主体：住建部、金融监管总局、央行等五部委。
• 政策内容：包含三份顶层文件及五项融资管理办法（试行）。
• 贷款投放预期：房地产类贷款有望迎来修复，增量空间明确。
• 资产质量预期：高确定性改善，风险化解机制逐步完善。
• 盈利趋势：全年盈利趋势积极，三季度核心变量保持稳定。

风险提示

• 宏观经济增速大幅下行。
• 银行资产质量超预期恶化。
• 监管与行业政策出现超预期变化。
• 各公司战略推进不及预期。

投资策略

• 地产金融政策系统性优化，有利于银行经营格局改善。
• 绝对价值空间广阔，建议关注银行在房地产信贷领域的结构调整与盈利修复机会。
• 长线投资者可受益于分红率提升及资产质量改善带来的稳定回报。

作者信息

• 肖斐斐：银行业首席分析师，S1010510120057
• 林楠：银行业分析师，S1010523090001

免责声明

本文节选自中信证券研究部2026年8月30日发布的《银行业热点事件点评—融资制度优化，质量预期改善》报告，具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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