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张瑜：六个方面可能的影响——地产新政学习总结

核心内容

2026年8月28日，多部委联合发布地产发展新模式相关制度建设文件，旨在维护购房人权益、推动房地产业高质量发展、促进金融与房地产良性循环。本文从六个方面对新政可能带来的影响进行分析，主要包括财政、居民、房企、银行、经济及房价等方面。

主要观点

1. 新政目的与核心精神

• 维护购房人权益：推行“所见即所得”机制，减少交付风险。
• 推动高质量发展：改变“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式，促进房企稳健经营。
• 促进金融与房地产良性循环：优化信贷管理，满足房地产合理融资需求。

2. 财政影响：土地出让收入或承压

• 新政要求房企用自有资金购地，允许分期缴纳土地出让价款，可能减少土地出让收入。
• 现房销售制度下，房企资金周转变慢，可能需通过调整土地出让价格来吸引投资。
• 地方财政支出增速可能因此受到下行压力，需关注其他资金来源（如地方税、政府债）的变化。

3. 居民影响：付款延后，交付风险降低

• 居民购房付款方式由“全款预售”转向“定金+尾款现房销售”。
• 个人住房贷款发放时间延后，预售项目需在竣工备案后发放贷款，现房销售则在销售备案后发放。
• 付款方式的调整有助于降低交付风险，但可能影响资金流动性。

4. 房企影响：从“三高模式”到稳健经营

• 现金流变化：新政下，房企资金回笼时间延长，资金缺口增加，需依赖资本金支持。
• 经营风险变化：现房销售模式下，房企需承担房价波动风险，预售模式下则需在竣工后才获得尾款。
• 房企可能更谨慎拿地，放缓扩张节奏，注重项目质量与风险控制。

5. 银行影响：存贷两端均有变化

• 存款端：居民存款活化速度可能放缓，资金更多沉淀在居民账户，对权益估值形成支撑。
• 贷款端：购房贷款发放时间延后，开发贷根据项目进度分批发放，贷款发放节奏变慢。
• 银行需加强项目资金用途监管，确保贷款用于合规用途。

6. 房价影响：机制复杂，方向不明

• 供给侧：房企拿地谨慎可能导致新房供给放缓，有利于消化现房库存。
• 需求侧：更友好的付款方式可能提升居民购房意愿，但若经济下行，居民收入减少，或对房价形成压力。
• 当前现房库存仍偏高（7月库销比为7.21个月），房价走势与现房库存存在一定关联。

关键信息

• 现房销售制度：房企在取得施工许可证后可收取定金，竣工交付后获得尾款。
• 土地分期付款：允许房企分期缴纳土地出让价款，减轻资金压力。
• 开发贷发放机制：银行根据项目进度和风险分批发放开发贷，资金匹配建设周期。
• 城市更新融资限制：城市更新项目贷款不得用于前期土地征收、拆迁补偿，需具备充足经营性收入。
• 居民存款活化：现房销售将延缓居民资金转移，存款活化速度可能上升。
• 房价波动机制：新房供给与需求双重因素影响房价走势，短期内难以明确。

结构总结

风险提示

• 新政细则尚未完全出台，具体执行存在不确定性。
• 新旧模式转换期间，需关注地方土地出让节奏及财政工具的配合与对冲力度。
• 报告中的情景测算基于简化假设，仅供参考，实际影响可能有所不同。

附：报告目录

• 引子、地产新政的简易分析框架
  • （一）新政涉及文件与精神学习
  • （二）新政的简易分析框架
• 一、财政影响：土地出让收入或承压
• 二、居民影响：付款延后，交付风险降低
• 三、房企影响：从“三高模式”到稳健经营
• 四、银行影响：存贷两端的变化
  • （一）存款端：居民存款活化或放缓
  • （二）贷款端：贷款发放速度将放缓
• 五、经济影响：或更多在财政与投资
  • （一）地产投资：关注拿地面积变化
  • （二）财政支出：关注其他资金来源的变化
  • （三）城市更新：或面临现金流的约束
• 六、房价影响：影响机制较为复杂

资料来源：华创证券研究所，Wind，多部委相关文件