2025-03-19-国家金融与发展实验室-房地产市场及房地产金融运行——2024年度房地产金融_34页_2mb

NIFD季报：房地产金融运行与风险分析

核心政策与市场动态

• 政策优化：2024年政府持续优化房地产政策，包括全面放开限购、限售、限价措施；下调首付比例至15%，取消房贷利率政策下限；并延续个人住房交易税费减免。此外，建立城市房地产融资协调机制，支持房企合理融资，创设保障性住房再贷款工具收储存量房。
• 市场表现：2024年前三季度房地产市场下行，房价全面下跌，销售疲软。但“9·26”政策后，部分城市房价止跌回稳，一线城市库存去化周期处于合理水平，四季度销售增速转正。

金融形势与风险

• 个人住房贷款：2024年末贷款利率降至3.09%（首套）和3.16%（二套），贷款余额止跌回升至37.68万亿元。一线城市居民杠杆提升，但贷款发放周期延长至四周左右。
• 房企融资：房企到位资金同比降17%，信用债发行规模缩水超六成，境外债发行基本停滞。债务违约企业达29家，风险化解进展缓慢，无一家完成有效出清。
• 风险展望：2025年需重点关注房企债务违约（尤其中小房企）及金融资产抵押难度增加的问题。

展望与建议

• 政策方向：继续因城施策松绑限购、优化个人住房金融；推进保障性住房再贷款及城中村改造；扩大融资协调机制覆盖；深化金融制度改革，构建房地产新模式。
• 潜在风险：房价分化、前端房企债务风险、居民收入预期疲软；需通过加快债务处置、稳定就业、提振住房需求等多措并举，助力市场平稳过渡。

关键结论
房地产市场止跌回稳态势初显，但房企债务风险仍是核心制约因素。短期需强化金融支持政策，中长期需调整发展模式以缓解系统性风险。