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房地产投资为何一直保持韧性？

核心内容

房地产投资在2020年下半年以来持续展现出韧性，即使在房地产调控政策不断加码的背景下，其对中国经济增长的贡献依然显著。2021年1-4月房地产投资两年复合增速达到8.4%，仅次于出口，成为经济增长的重要动力。

主要观点

1. 房地产投资韧性来源分析

房地产投资的韧性主要来源于以下几个方面：

• 信贷投放的持续扩张：全社会信用扩张为房地产行业提供了充足的融资渠道。
• 多元化融资手段：地产商在依赖传统贷款之外，也加大了对其他融资方式的使用，如定金和预收款。
• 资金使用效率提升：尽管房地产贷款占比下降，但地产商通过提高到位资金的利用率，缓解了资金压力。

2. 房地产投资的四因素分解

房地产投资可以分解为以下四个关键因素：

• 新增人民币贷款增速：反映整体信贷环境的宽松程度。
• 新增贷款中房地产贷款占比：体现房地产行业在信贷资源中的优先级。
• 房地产开发融资中的贷款占比：显示地产商融资结构的变化。
• 房地产开发到位资金利用率：反映资金转化为实际开发项目的效率。

3. 2021年一季度表现

• 新增人民币贷款增速：增长8%，成为一季度房地产投资增速的主要拉动因素。
• 房地产贷款占比下降：从24.6%降至21.8%，对投资增速形成拖累。
• 贷款占比下降但融资依赖增加：地产商更多依赖定金和预收款，贷款占比下降但对房地产投资仍为正向拉动。
• 到位资金利用率下滑：仅为58%，表明资金尚未有效转化为实物开发，对投资增速构成拖累。

4. 未来展望

• 信用扩张放缓：整体信用环境较去年同期有所降温。
• 房地产贷款占比继续下降：受“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”政策影响。
• 土地集中供应预期：4月主要城市开启土地集中供应，预计将提升地产商到位资金利用率。
• 投资韧性仍有望保持：预计2021年全年房地产投资增速将维持在7%左右。

关键信息

• 房地产投资的韧性主要源于信贷环境宽松、多元化融资和资金使用效率提升。
• 房地产贷款在新增贷款中的占比持续下降，但地产商通过其他融资方式弥补了资金缺口。
• 2021年一季度房地产投资增速得益于人民币贷款的扩张，但房地产贷款占比下降对增速形成拖累。
• 未来房地产投资能否保持韧性，取决于土地供应、融资结构优化及资金使用效率的提升。

风险提示

• 货币政策收紧：若通胀过热，可能导致货币政策收紧，影响房地产融资。
• 地方债务风险：地方债务压力可能对房地产行业的资金链形成冲击。

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投资评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
  • 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
  • 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

• 行业投资评级：

  • 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
  • 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。