20260827-开源证券-新城控股-601155.SH-公司信息更新报告_商业运营稳健增长_多架构REITs打通资管循环_4页_607kb

新城控股（601155.SH）信息更新报告总结

核心内容概述

新城控股在2026年上半年展现出商业运营板块的稳健增长，同时通过多架构REITs打通资产管理循环，为公司提供了新的融资与资产运营路径。尽管房地产开发业务持续收缩，公司整体财务状况保持相对稳定，并通过优化运营效率和提升出租率，增强了盈利能力和现金流稳定性。

主要观点

• 商业运营稳健增长：
  吾悦商管在2026年上半年实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。公司保持了较高的出租率和稳定的现金流，为穿越周期提供了坚实支撑。

• 物业扩张与出租率提升：
  截至2026年上半年末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业数量达181座，较2025年末增加3座。出租率提升至98.35%，显示出良好的运营能力。

• 开发业务收缩：
  公司合同销售面积和金额同比分别下降23.24%和38.46%，表明房地产开发业务面临一定压力。不过，公司仍实现75.30亿元的全口径资金回笼，回笼率118.45%。

• 资产结构优化：
  公司存货规模从2025年末的710.5亿元降至2026年上半年的344.23亿元，显示资产流动性增强。

• 多架构REITs布局：
  公司成功完成商业不动产REITs申报，并完成全国首单消费类机构间REITs扩募发行，资产规模达32.10亿元，为资产证券化和资本运作提供了新路径。

关键信息

财务数据概览

有息负债与资金状况

• 有息负债余额：2026年上半年为519.41亿元，以银行贷款为主（占比61%）。
• 货币资金：2026年上半年为75.84亿元，较2025年末增长11.48%。
• 经营性物业贷：新增约70亿元，经营活动现金流净额为8.24亿元。
• REITs进展：完成商业不动产REITs申报，并成功扩募消费类REITs，资产规模达32.10亿元。

业务与运营表现

• 销售额：吾悦广场上半年总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。
• 物业交付：完成超1万套高品质物业交付。
• 出租率：2026年上半年末出租率达98.35%，较2025年末提升0.46个百分点。

风险提示

• 房地产行业销售持续下行：可能影响公司开发业务表现。
• 融资环境收紧：可能对资金链带来压力。
• 线下消费大幅下行：可能对商业运营收入造成负面影响。

投资评级说明

• 投资评级：买入（维持）
• 评级依据：预计相对强于市场表现20%以上。

总结

新城控股在2026年上半年通过强化商业运营和推进REITs项目，增强了资产管理和盈利能力。尽管房地产开发业务收缩，但公司通过优化资产结构、提升出租率和实现资金回笼，展现出较强的抗风险能力。未来三年，公司盈利能力和估值水平有望持续改善，预计归母净利润将显著增长，支撑其“买入”评级。