20210714-天风证券-招商蛇口-001979.SZ-6月经营公告点评_上半年销售量价齐升_华东地区补货力度大_3页_736kb

报告摘要

招商蛇口在2021年上半年实现了销售量价齐升，6月单月销售表现强劲，销售面积和金额同比显著增长，销售均价亦有所提升。公司预计下半年销售业绩有望继续增长，但需关注毛利率下降等因素对盈利能力的影响。

销售表现：
- 2021年6月单月销售面积190.66万平方米，同比增长18.05%。
- 单月销售金额443.31亿元，同比增长36.10%。
- 6月销售均价为23251.34元/平方米，同比增长15.29%。
- 上半年累计销售面积770.22万平方米，同比增长54.88%。
- 上半年累计销售金额1769.76亿元，同比增长59.85%。
- 上半年累计销售均价为22977.33元/平方米，同比增长3.21%。
拿地情况：
- 6月新增11个地块，主要集中在华东和华中地区，其中华东占比57.31%，华中占比42.69%。
- 从城市能级看，二线城市占比最高（66.74%），其次是华东（27.08%），三线城市仅占6.18%。
- 权益比例方面，非100%权益拿地占比提升，权益比例降至53.94%。
- 6月拿地力度为49.64%，较上月下降明显，较去年同期下降10.63个百分点。
- 6月新增项目楼面价为11474.79元/平方米，较上月和去年同期均下降。
财务预测调整：
- 由于毛利率下降等因素，公司2021-2022年净利润预测下调，从189.02亿、226.10亿元调整为131.30亿元、147.91亿元。
- EPS从2.39元/股、2.85元/股下调为1.66元/股、1.87元/股。
- 投资评级维持“买入”。
财务数据与估值：
- 2021年公司市盈率（P/E）为6.64，市净率（P/B）为0.93，市销率（P/S）为0.55。
- EV/EBITDA为-0.66，显示估值压力较大。
- 2023年预计市盈率降至5.31，市净率降至0.76。

销售趋势：
- 上半年销售量价双升，显示公司销售策略有效，市场表现强劲。
- 6月销售均价环比略有增长，但同比增幅显著，反映产品结构优化或区域溢价提升。
拿地策略：
- 拿地以华东为主，高能级城市补货力度大，显示公司对优质区域的重视。
- 拿地力度下降，可能与市场调控政策或资金使用效率有关。
财务健康状况：
- 资产负债率上升至74.43%，显示公司负债压力有所增加。
- 净利润和EPS均有所下调，反映盈利预期受到一定影响。
- 现金流状况整体改善，但投资活动现金流为负，显示公司在持续投资。
风险提示：
- 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期等风险需关注。

项目	2019	2020	2021E	2022E	2023E
营业收入（百万元）	97,672.18	129,620.82	158,007.78	182,182.97	203,862.74
净利润（百万元）	16,033.18	12,252.86	13,129.62	14,791.09	16,430.54
EPS（元/股）	2.02	1.55	1.66	1.87	2.07
市盈率（P/E）	5.44	7.12	6.64	5.90	5.31
市净率（P/B）	0.92	0.86	0.93	0.84	0.76
EV/EBITDA	7.27	6.28	-0.66	6.17	-2.00