20260811-开源证券-太古地产-01972.HK-港股公司信息更新报告_公允值回正驱动盈利修复_内地零售强劲反弹_16页_1mb

太古地产（01972.HK）2026年中期业绩总结

核心内容

太古地产在2026年中期实现了业绩的稳健增长，核心原因是内地零售业务的强劲反弹以及投资物业公允价值的扭亏为盈。公司整体表现优于市场，展现出良好的增长潜力，因此维持“买入”评级。

主要观点

• 业绩增长：2026H1，公司实现收入94.13亿港元，同比+7.9%；股东应占基本溢利49.0亿港元，同比+10.9%；经常性基本溢利46.6亿港元，同比+36.3%。
• 投资物业公允价值转正：2026H1投资物业公允价值变动从亏损39亿港元转为盈利5.78亿港元，估值下跌已基本止住。
• 内地零售增长显著：内地零售额同比+23%，其中北京三里屯太古里零售额同比+63.2%，上海兴业太古汇零售额同比+82.2%，显示调改升级、重奢化策略成功。
• 中国香港写字楼承压：出租率提升至92%，租金跌幅边际收窄，但整体租金水平仍处低位，市场仍面临挑战。
• 住宅物业稳步去化：2026年为住宅项目交付大年，上海三大住宅项目预计总货值超240亿元，权益部分收入约96亿元，将增厚公司利润。
• 未来增长预期：2026年下半年，前滩太古里二期、陆家嘴太古源、三亚太古里、北京太古坊等项目将陆续开业，进一步提升内地零售收入占比。

关键信息

财务表现

• 收入：2026H1为94.13亿港元，同比+7.9%。
• 股东应占基本溢利：49.0亿港元，同比+10.9%。
• 经常性基本溢利：46.6亿港元，同比+36.3%。
• 归母净利润预测：2026-2028年分别为43.1亿、54.8亿、63.5亿港元，EPS分别为0.75、0.95、1.10港元。
• PE估值：当前股价对应2026-2028年PE分别为32.1、25.3、21.8倍。

资产与项目表现

• 内地零售占比提升：内地投资物业应占租金收入贡献达46%，未来有望超50%。
• 内地购物中心表现：六大购物中心综合出租率98.8%，北京三里屯太古里和上海兴业太古汇表现尤为突出。
• 中国香港写字楼表现：太古广场出租率回升至98%，租金跌幅边际收窄，但整体仍承压。
• 住宅项目：海德园一期去化率约60%，源邸项目去化率高，预计2026年集中结转。

风险提示

• 写字楼市场持续承压：高空置率及新增供应可能导致租金下行。
• 内地零售复苏不及预期：若消费政策效果不佳，可能影响零售额及租金收入增速。
• 新项目招商不及预期：多个内地新项目集中开业，若招商或运营表现不佳，将影响业绩增长。

附：财务预测摘要

总结

太古地产凭借内地零售的强劲增长及投资物业估值的改善，实现了中期业绩的显著回升。公司未来业绩增长有较大空间，尤其在内地新项目开业及住宅项目交付方面。尽管存在写字楼市场承压、内地零售复苏不及预期及新项目招商风险，但整体基本面稳健，盈利预测维持“买入”评级。