20170605-联讯证券-_联讯房地产行业报告_暮然回首_房企风景独好_27页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告由联讯证券分析师陈勇发布，分析了2016年房地产行业年报及2017年一季度财务表现、行业景气度、政策调控影响、区域发展机会及重点房企的投资价值。报告指出，尽管政策调控趋严，但房地产行业仍保持稳定增长，并在二级市场具备估值修复潜力。同时，报告对房地产行业的发展趋势及投资策略提出了建议。

主要观点

1. 行业财务表现强劲

• 2016年年报：房地产行业营业总收入16257.57亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。
• 2017年一季度：营业总收入2551.64亿元，同比增长11.2%；归母净利润236.78亿元，同比增长48.5%；净资产收益率逆转三年下降趋势，同比上涨24.5%；资产负债率同比增长1.56%。

2. 行业景气度稳定

• 房地产投资、销售、库存走势较为稳定，行业未出现停滞。
• 房地产对GDP贡献率保持高位，2017年一季度为8.3%，同比下降1.19%，环比上升0.5%。
• 行业盈利持续增长，但部分城市限购政策影响下，房价涨幅受限。

3. 政策调控效果显著

• 房地产调控政策以限购、限贷为主，政策导向对房价上涨有明显控制作用。
• 2016年930新政及2017年317新政延续限购和限贷，部分城市调控力度达到历史最高。
• 贷款利率作为短期调控工具，与房价涨幅呈负相关，但需配合其他政策才能有效。

4. 区域发展机会明确

• 长江经济带：覆盖11个省市，面积205万平方公里，人口和GDP均占全国40%以上，是重点发展区域。
• “一带一路”：以海上丝绸之路为主，重点布局沿海港口城市，如上海、广州、深圳等。
• 粤港澳大湾区：包括广州、深圳等9市及香港、澳门，受政策支持，发展潜力大。
• 一线及强二线城市：如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京，由于长期限购，存在需求缺口，具备发展优势。

关键信息

1. 估值修复潜力

• 房地产行业市盈率（TTM）为15.51倍，市净率（P/B）为1.98倍，均低于统计区间中位数，凸显价值优势。
• 与银行业相比，房地产行业估值较低，但盈利能力较好，具有投资吸引力。

2. 企业表现分析

• 招商蛇口（001979）：

  • 2016年营业收入635.7亿元，同比增长29.2%；归母净利润95.8亿元，同比增长39%。
  • 土地储备丰富，主要布局一、二线城市，具备持续增长潜力。
  • 投资评级为“持有”，预计2017-2019年EPS分别为1.59元、1.99元、2.39元，对应市盈率12.8倍，股价预计20.35元、25.47元、30.59元。

• 新城控股（601155）：

  • 2016年归母净利润30.2亿元，同比增长64.42%；合同销售额达650.6亿元，同比增长103.76%。
  • 土地储备丰富，积极扩张，2016年新增土地储备共40幅，总建筑面积1,424.22万平方米。
  • 投资评级为“增持”，预计2017-2019年EPS分别为1.51元、2.07元、2.71元，对应市盈率12倍，股价预计18.12元、24.84元、32.52元。

3. 风险提示

• 房产税全面推行：可能对房地产市场产生深远影响。
• 限购政策取消：若政策转向市场调控，可能对房价产生刺激。
• 中国经济大幅失速：可能影响房地产行业的整体发展。

投资建议

• 投资时机：关注三季度作为关键时间节点，预计房价可能快速上涨，房企迎来出货窗口。
• 重点区域：优先关注一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区等政策支持区域。
• 投资标的：招商蛇口和新城控股为优质标的，分别给予“持有”和“增持”评级。

有别于大众的认识

• 房地产限购政策已执行7年，政策效力有所弱化。
• 稳定房价是当前政策首要任务，而非打压房地产行业。
• 房地产行业估值较低，具备价值投资潜力。

股价催化剂

• 当前估值处于低位，盈利稳定后可能吸引资金流入，推动股价合理回归。
• 企业股权激励及利润兑现有助于提升市场信心。
• 2季度盈利稳定后，房地产行业可能成为资金配置的优选板块。

投资评级标准

• 股票投资评级：

  • 买入：相对大盘涨幅大于10%
  • 增持：相对大盘涨幅在5%～10%之间
  • 持有：相对大盘涨幅在-5%～5%之间
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%

• 行业投资评级：

  • 增持：行业整体回报高于基准指数5%以上
  • 中性：行业整体回报介于基准指数-5%与5%之间
  • 减持：行业整体回报低于基准指数5%以下

总结

房地产行业在政策调控下保持稳定增长，估值处于低位，具备投资价值。重点城市及区域如一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区为发展重点。招商蛇口和新城控股为优质标的，分别给予“持有”和“增持”评级。报告指出，三季度为关键时间节点，房价可能快速上涨，房企迎来出货机会。同时，需警惕房产税全面推行、限购政策取消及经济大幅失速等风险。