20260822-浙商证券-浙商地产_一文读懂公积金政策调整_5页_867kb

公积金政策调整总结

核心内容概述

2026年，中国住房公积金政策迎来历史性调整，这是时隔24年后的第二次系统性修订。此次调整旨在将公积金从传统的购房支持工具，扩展为覆盖租房、装修、物业费等住房全周期的政策性金融体系，以提升资金使用效率和促进地产消费。

主要观点与关键信息

1. 公积金条例修订的主要变化

• 提取范围扩容：从原有的6种提取情形扩展至9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及经国务院批准的其他住房消费情形。
• 租房提取与贷款关系解除：租房提取不再影响未来贷款资格，有利于提升资金活化率。
• 灵活就业人员覆盖：个体工商户、非全日制从业人员等可自愿参加公积金制度，这是对之前试点政策的制度化确认。
• 利率机制改革：利率由国务院直接决定，体现住房、财政与货币政策的协同。
• 数字化建设：推动公积金跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，实现互认互贷。

2. 公积金缴存余额现状

• 全国缴存余额：截至2024年底，全国住房公积金缴存余额约为10.9万亿元。
• 使用率偏低：提取人数仅占实缴人数的46.1%，大量资金处于沉淀状态。
• 个人住房贷款占比高：个人住房贷款余额约8.07万亿元，占缴存总额的73.86%，表明公积金资金池以“以存定贷、循环使用”为运作逻辑。
• 区域差异显著：一线城市公积金缴存余额占比较高，合计约2.32万亿元，占全国的21.3%；核心20城合计约4.82万亿元，占全国的44.3%。

3. 2026年核心城市公积金政策变化

• 一线城市政策全面调整：2026年内，北京、上海、深圳、广州均出台了公积金政策宽松措施。
• 政策核心：提升贷款额度以撬动刚需和改善型购房需求，政策力度和配套措施各有侧重。
  • 北京：贷款额度提升100%，叠加条件包括城六区外迁、绿色建筑、多子女等。
  • 上海：贷款额度提升54%，叠加条件为多子女、绿色建筑。
  • 深圳：贷款额度提升18%，叠加条件包括首套、多子女、初婚初育、保障性住房等。
  • 广州：贷款额度提升25%，叠加条件为一孩、二孩、三孩、好房子等。
• 限购变化：部分城市如深圳、广州在限购政策上有所松绑，北京、上海则通过优化认定标准释放购买力。

4. 新政对购房成本的影响

• 利率差异：公积金贷款利率（2.6%）比商贷利率（3.05%）低45bps，相当于结构性降低房贷综合利率。
• 低总价刚需受益：300万元以下的刚需房在公积金政策调整后，首付和贷款可全面覆盖，购房成本显著下降。
• 对二手房市场影响更显著：由于低总价房源多集中在二手房市场，公积金政策调整对二手房的带看量和成交量有直接拉动作用，有助于置换链条的打通，对新房市场产生间接利好。

投资建议

• 行业判断：延续“存量崛起，开发筑底”的基本判断。
• 受益标的：看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳等企业，因其在低总价二手房交易及后周期产业链（如家装、物业）中受益明显。
• 风险提示：
  • 政策落地节奏不及预期；
  • 各地执行力度存在差异；
  • 居民收入预期修复偏慢；
  • 城市资金池流动性约束可能影响实际释放效果。

其他说明

• 本报告由浙商证券房地产负责人杨凡撰写，其具备丰富的行业分析经验，曾获多项分析师奖项。
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