深度报告-20260820-浙商证券-房地产行业深度报告_一文读懂公积金政策调整_11页_426kb

公积金政策调整总结

核心内容概述

2026年8月10日，国务院正式通过《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，自2026年9月20日起施行。这是自2002年大修后时隔24年的第二次系统性修订，标志着公积金制度从传统的购房信贷工具向覆盖租、购、装、住的住房全周期账户转型。

主要观点

• 提取范围扩容：从原来的6种提取情形扩展至9种，新增装修自住住房、支付物业费等提取项目，旨在提升资金使用效率。
• 租房提取与贷款额度合并：租房提取资金可计入账户余额用于贷款额度核定，解决“不敢提”的问题，提升公积金活化率。
• 灵活就业人员纳入制度：个体工商户、非全日制从业人员等可自愿参加公积金制度，进一步扩大覆盖面。
• 利率机制协同化：公积金利率由住建部、财政部、央行联合提出，报国务院批准，体现多部门协同。
• 数字化能力提升：推动跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，实现公积金互认互贷，解决异地使用难题。

关键信息

1. 全国公积金资金池现状

• 缴存余额：截至2024年底，全国住房公积金缴存余额约10.9万亿元。
• 提取比例：提取人数仅占实缴人数的46.1%，近半数资金处于沉淀状态。
• 资金循环机制：公积金实行“以存定贷、循环使用”，贷款回收和新增缴存可补充资金池。
• 个贷率情况：2024年全国个贷率约73.86%，低于流动性警戒线（85%），整体风险可控。

2. 核心城市公积金政策调整

• 政策时间与额度：
  • 北京：2026年8月，家庭首套额度240万元，最高可达340万元。
  • 上海：2026年2月，家庭首套额度200万元，最高可达324万元。
  • 深圳：2026年4月，家庭首套额度130万元，最高可达351万元。
  • 广州：2026年4月，家庭首套额度200万元，最高可达360万元。
• 政策差异：
  • 深圳：叠加条件最多，放宽限购。
  • 广州：侧重生育支持，好房子上浮。
  • 北京：突出绿色建筑和职住平衡。
  • 上海：相对审慎，推进认房不认贷。

3. 政策对市场的影响

• 降低购房成本：公积金贷款利率2.6%与商贷利率3.05%的45bps利差，额度提升等同于结构性降息。
• 利好低总价刚需市场：一线城市300万元以下二手住宅成交占比高，公积金新政有助于提升流动性。
• 激活后周期消费：装修与物业费提取制度化，利好家装、物业等后周期产业链。
• 对中高端市场影响有限：500万元以上改善型房源仍依赖商贷，对收入和房价预期敏感。

政策效果与市场预期

• 政策释放主战场：核心城市资金池充足，政策放松空间大，效果更显著。
• 政策扩散路径：预计后续公积金宽松政策将从核心城市向低个贷率城市扩散。
• 行业影响：公积金政策对一线城市的托底作用，短期有助于修复市场预期，中长期对开发商基本面有正向影响。
• 投资建议：看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳等企业。

风险提示

• 政策落地节奏不及预期；
• 各地执行力度存在差异；
• 居民收入预期修复偏慢；
• 城市资金池流动性约束可能影响实际释放效果。

行业评级

• 行业评级：看好（维持）
• 投资逻辑：公积金政策激活存量资金，提升住房消费效率，对低总价市场和后周期产业链形成直接利好，对市场筑底有积极作用。

总结

本次公积金政策调整标志着住房金融体系从单一支持购房向覆盖住房全周期转型，提升资金使用效率，激活低总价市场和后周期消费。核心城市资金池充足，政策放松空间大，将成为政策释放的主战场。尽管对中高端市场影响有限，但政策对市场预期的修复作用显著，短期有利于开发商PB估值稳定，中长期则有望推动基本面改善。