房地产市场2026_11页_7mb

克拉科夫商业地产市场总结

核心内容

克拉科夫作为波兰的重要经济中心之一，以其丰富的历史遗产和知识型、创新型经济的结合而闻名。近年来，该市在经济转型中表现出强劲的增长潜力，尤其在办公、零售、物流和酒店市场。克拉科夫在波兰的商业地产领域具有重要的战略地位，吸引了大量国际和国内投资。

主要观点

• 经济转型与增长
  克拉科夫正在从传统的商业服务模式向更高级别的技能和研究与开发活动转变。越来越多的公司在该市设立专业团队，专注于全球解决方案。

• 办公楼市场

  • 克拉科夫的办公市场是波兰（除华沙外）最大的市场之一，总存量达184万平方米。
  • 2025年，租赁面积达到269,500平方米，创历史新高，且空置率降至18.4%。
  • IT和BSS行业是主要租户，分别占总租赁面积的26%和15%。
  • 新供应量在2025年降至12,000平方米，是过去二十年最低水平。
  • 租户对高品质、可持续发展的资产偏好明显，85%的租赁交易发生在获得绿色认证的建筑中。

• 零售市场

  • 克拉科夫的零售市场稳定发展，空置率仅为2.6%，低于全国平均水平。
  • 主要购物中心包括Galeria Bronowice、M1 Kraków等，提供约658,000平方米的零售空间。
  • 2025年，零售市场迎来了新的供应增长，尤其是扎科皮安卡零售公园的扩展。

• 物流与仓储市场

  • 克拉科夫是波兰重要的物流枢纽之一，拥有超过120万平方米的仓库空间。
  • 2025年，新供应量明显下降，但需求依然强劲，空置率维持在2.8%。
  • 该市场吸引了如Pantone Europe、7R S.A.、GLP波兰等知名企业。

• 酒店市场

  • 克拉科夫是波兰领先的豪华酒店市场，拥有22家五星级酒店和大量四星级酒店。
  • 2025年，酒店过夜住宿人数达到近410万，同比增长8%。
  • 入住率维持在56.3%以上，接近疫情前水平。

• 居住市场（BTR）

  • 克拉科夫的BTR市场在2025年增长至4,900套，占全国供应量的18.5%。
  • 市场需求强劲，租金持续上涨，入住率维持在较高水平。
  • 主要开发商如Heimstaden AB、Van der Vorm Living等积极参与市场发展。

• 投资市场

  • 克拉科夫是波兰最重要的区域投资目的地之一，2025年总投资额达1.52亿欧元。
  • 办公楼市场占据主导地位，占总投资额的近80%。
  • 工业和物流领域的投资也显著增长，主要由国际资本推动。
  • 2025年，克拉科夫的办公楼投资占波兰主要区域城市总投资的37%。

关键信息

办公楼市场

• 总存量：184万平方米
• 2025年新增供应：12,000平方米（创二十年最低）
• 在建项目：约5.9万平方米（2026年交付2.4万平方米）
• 空置率：18.4%（较上季度下降0.2个百分点）
• 租金：A级建筑10-18欧元/平方米/月，B级建筑10-14欧元/平方米/月
• 租户结构：IT（26%）、制造业（17%）、商业服务（15%）、能源（14%）等

零售市场

• 总供应量：约531,000平方米
• 空置率：2.6%（全国最低）
• 主要购物中心：Galeria Bronowice（60,000平方米）、M1 Kraków（43,000平方米）
• 2025年新增供应：5,100平方米（包括扎科皮安卡零售公园扩展）

物流与仓储市场

• 总库存：超过120万平方米
• 空置率：2.8%（远低于全国平均水平7.4%）
• 2025年新增供应：42,000平方米
• 主要租户：Pantone Europe、7R S.A.、GLP波兰等

酒店市场

• 酒店数量：196家
• 客房总数：约14,300间
• 五星级酒店数量：22家
• 入住率：56.3%（2025年第四季度）
• 平均入住率：接近疫情前水平

居住市场（BTR）

• 总存量：4,900套（2025年底）
• 空置率：3.9%（2024年）
• 租金：单间公寓1,800-4,500波兰兹罗提
• 市场趋势：预计在2026年增长40%

投资市场

• 2025年总投资额：1.52亿欧元
• 办公楼投资：近1.22亿欧元（占37%）
• 工业和物流投资：1.9亿欧元（占最大份额）
• 主要投资方：国际机构如NIAM AB、Stena Real Estate AB，以及国内投资者如Heimstaden Bostad

市场趋势与展望

• 经济基本面强劲：稳定的就业、高技能劳动力和持续增长的经济活动支撑了各市场的表现。
• 可持续发展：绿色建筑和ESG标准成为租户选择的重要因素。
• 国际资本参与度高：克拉科夫吸引了大量国际投资，尤其是在办公楼和工业领域。
• 未来增长潜力：随着新项目的交付和市场扩张，克拉科夫的商业地产市场预计将继续保持强劲增长。

为投资者提供的服务

• 租赁策略：包括公关与市场营销、租金建议、财务分析、法律谈判等。
• 投资支持：提供收购、出售、尽职调查、估值与咨询等服务。
• 市场分析：提供详细的投资报告和市场分析，涵盖写字楼、零售、工业、酒店等资产类别。

联系信息

• Knight Frank Poland
  • 地址：22 Zablocie St, 30-701 Kraków
  • 联系方式：+48 22 596 50 50 | www.knightfrank.com.pl
  • 联系人：
    • 研究：Dorota Lachowska
    • 估值与顾问：Malgorzata Krzystek
    • 资本市场：Krzysztof Cipiur
    • 战略咨询：Marta Sobieszczak
    • 商业代理：Monika Suldecka-Karaś
    • 工业代理：Przemyslaw Piaget