20160407-东兴证券-房地产行业专题报告（京津冀专题研究之一）：你要的，通州都会给你_2mb

通州房地产行业专题报告总结

核心内容概述

本报告围绕通州作为北京行政副中心的定位，分析其在京津冀协同发展背景下的战略意义和发展潜力，重点探讨通州房地产行业的投资机会及重点房企的盈利前景。

主要观点

• 通州的战略地位：通州作为北京城市副中心，将承接部分主城功能和产业，成为京津冀协同发展的重要节点。
• 政府推动力强：通州的发展受到中央和北京市政府的强力支持，包括资金投入和政策倾斜。
• 基础设施与配套升级：未来五年，通州将实施大量基础设施和环境改造项目，提升城市功能与生活品质。
• 产业调整与升级：通州将淘汰低端产业，引入高端制造、服务业和新兴产业，形成阶梯式产业格局。
• 房地产受益显著：随着通州的发展，房地产行业将直接受益，尤其是拥有大量土地储备的房企。
• 重点房企推荐：报告推荐了多家在通州布局的房企，包括北京城建、首开股份、华业资本、华远地产、荣盛发展、中国武夷和金融街。

关键信息

通州发展规划

• 城市空间结构：北京未来将形成“一主、一副、两轴、多点”的格局，通州为行政副中心。
• 功能定位：通州新城将发展为北京行政集中办公区、国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协调发展示范区。
• 土地规划：通州新城总规划面积155平方公里，建设面积85平方公里，其中行政办公区占地14平方公里。
• “一核五区三带四组团”战略：包括新城中心区、五大功能区、三大产业带和四个组团。

基础设施与交通

• 重大基建项目：未来5年，北京核心区将实施301项重大基础设施和环境改造项目，通州将受益其中297个。
• 交通网络：通州将建设高密度的交通网络，包括快速路、轨道交通和高速公路，目标是实现与中心城区半小时通达。
• 重点交通项目：7号线二期、17号线、22号线等将提升通州的交通便利性。

产业调整

• 淘汰过剩产能：2016年预计淘汰1000家不符合产业定位的企业。
• 产业清理任务：未来两年，通州将完成多项产业清理整治任务，包括危险化学品企业、低端种养殖小区等。

房地产行业受益

• 土地储备优势：拥有大量土地储备的房企将受益于通州的发展。
• 重点房企分析：
  • 北京城建：土地储备充足，项目位于通州核心区域，未来有望受益于城市升级。
  • 首开股份：北京地区龙头房企，土地储备主要集中在通州，未来将受益于一二级联动。
  • 华业资本：涉足多个领域，未来将受益于人口和政策红利。
  • 华远地产：在通州有多个项目，受益于通州发展。
  • 荣盛发展：在河北廊坊布局，受益于京津冀一体化。
  • 中国武夷：拥有通州核心区土地，土地价值高。
  • 金融街：早年拿地，楼面价较低，盈利空间大。

行业评级与投资策略

• 投资策略：重点关注在通州拥有大量土地储备的房企。
• 行业评级：看好/维持，认为通州的发展将带动房地产行业增长。
• 分析师推荐：北京城建、首开股份、华业资本、荣盛发展、中国武夷和金融街被强烈推荐，华远地产和新华联被推荐。

重点公司盈利预测与评级

分析师简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验。
• 梁小翠：重庆大学金融学学士和产业经济学硕士，中国社会科学院在读博士，专注于房地产行业转型和房地产金融研究。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：公司股价相对市场基准指数收益率介于-5%~5%之间；
  • 回避：公司股价相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：行业指数相对市场基准指数收益率介于-5%~5%之间；
  • 看淡：行业指数相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

免责声明

本报告由东兴证券研究所撰写，内容基于公开资料，仅供参考，不构成投资建议。投资者据此做出的任何投资决策与本公司和分析师无关。