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Knight Frank (Y)OUR SPACE - Middle East Focus (2023)

主要结论与洞察

1. 未来工作方式与办公空间趋势

• 混合办公模式：大多数大型企业（83%）计划在未来三年继续采用混合办公模式（2-3天/周办公），成为主要工作风格。中小企业也有较强倾向，约43%的大型企业、50%的中型企业及29%的小型企业预计采用混合或远程工作模式。
• 空间密度变化：尽管需求上涨，但多数企业仍将保持甚至增加办公室密度（50%预期不变，37%预期增加），尤其中东地区办公楼利用率已接近100%，如迪拜、沙特吉达等地。

2. 房地产决策复杂性

• 中大型企业：64%的中型企业认为未来房地产决策将更加复杂，主要源于需求增长和灵活空间需求。
• 数据驱动：46%的企业使用数据指导房地产决策，提升工作场所体验和效率。

3. 商业扩张与搬迁情况

• 扩张计划：50%的公司计划在未来三年增加办公室数量，尤其大型企业；其中，41%的大型企业计划扩大办公面积。
• 搬迁需求：67%的受访者认为未来三年需迁移总部或核心办公场所，主要由于业务转型或成本优化需求，尤其中东市场（如迪拜、沙特）正面临办公空间供不应求的局面。

4. 办公空间需求与供应链

• 灵活办公与协作空间：59%的小型企业和57%的中型企业计划在未来三年增加灵活办公空间（如共享办公室Co-working space）。
• 地理位置偏好：迪拜和沙特吉达作为中东地区的关键办公枢纽，出现办公需求激增，特别是高端写字楼，如迪拜投资达722亿阿联酋迪拉姆。

5. EHS（环境、健康与社会）考虑因素

• ESG认证需求：95%的企业表明其ESG战略将影响未来房地产选择，但实际执行中仍存在较大差距，37%的企业声称少于半数的办公空间获得绿色认证。
• 认证与成本：对于老旧办公楼，翻新以达到ESG标准的成本较高（迪拜平均为280-580阿联酋迪拉姆/平方米），开发商面临挑战。

6. 设施投资与企业管理

• 需求与挑战：企业对非传统办公空间（如大型健身房、食品与饮料设施、心理健康支持）的投资显著增加，48%的企业明确提供此类设施。

要点简述

• 后疫情时代，中东办公场所仍维持较高利用率（接近100%），表现出稳定需求。
• 混合办公模式在全球占据主流，尤其初具规模，中东地区更加重视灵活办公空间的提供。
• 中东地区企业仍在积极打造具有前瞻性、吸引人才和提高效率的管理方案。
• 随着企业扩张计划的进行，房地产市场面临供应不足的困难，尤其在高端写字楼市场。
• 在ESG方面，虽然企业对绿色认证有积极态度，但实施路径仍面临成本与可持续性平衡的挑战。